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觀察：明高實低 莆田偽城鎮(zhèn)化率成高房價重要支撐點

　　莆房網(wǎng)訊：從09年開始，莆田房價連年上漲，11年的時候歇了一波，之后漲得更瘋狂。每平米從4000多到現(xiàn)在的12000多只用了5年時間，5年漲了整整3倍，不可謂不瘋狂！進入14年，面臨全面蕭條的各地樓市，莆田房價也停止了腳步。近半年時間沒有再出現(xiàn)漲價動作，許多人開始議論紛紛，于是關于莆田房價能否繼續(xù)漲下去的爭論此起彼伏?？纯张芍饕J為莆田房價已經(jīng)過于畸形，嚴重超出莆田人承受極限，使房產(chǎn)需求正在不斷減少，因此房價難以繼續(xù)上漲。而與之相反的是，“多軍”則主要從莆田的城鎮(zhèn)化率水平上面做文章，認為莆田城鎮(zhèn)化率水平還不高，因此房價上行空間還很大。城鎮(zhèn)化率對房價的作用是否真的如此巨大，莆田城鎮(zhèn)化率水平究竟如何，成了很多人心里的頭號疑問。

　　三四線城市城鎮(zhèn)化率水平成房價上漲的基本動力

　　城鎮(zhèn)化率（又稱城市化率、 城市化度、 城市化水平、 城市化指標） 是一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要標志，也是衡量一個國家或地區(qū)社會組織程度和管理水平的重要標志。中國是個幅員遼闊的國家，各省市經(jīng)濟發(fā)展嚴重不平均，各地域的城鎮(zhèn)化率水平也非常不平衡。對比北上廣深福廈等一二線大城市，三四線城市的城鎮(zhèn)化率水平基本還處在嬰兒的階段。由于城鎮(zhèn)化進程直接影響城市房地產(chǎn)開發(fā)量和需求量之間的關系，因此不少專家認為，雖然2014年可能迎來樓市大調(diào)整，但是房地產(chǎn)飽和度偏低、發(fā)展后力充足的三四線城市所面對的只會是機會，不會是危機。城市發(fā)展前景是房價前景的決定因素，二者成明顯的正比關系，而城鎮(zhèn)化率和房價恰恰成反比，也就是說，越是城鎮(zhèn)化率低下的地方，房價上升空間越大。

　　莆田城鎮(zhèn)化率“虛高”，統(tǒng)計方式令人“捉急”

　　知道了城鎮(zhèn)化率和房價的關系，第一時間許多人都要問：“莆田的城鎮(zhèn)化率到底有多高？”據(jù)莆房網(wǎng)資深網(wǎng)友“東?？旆卑l(fā)帖稱：“莆田的城鎮(zhèn)化率，2012年，官方給出的數(shù)據(jù)就達到51.8%?！捎诮y(tǒng)計口徑、統(tǒng)計方法的原因，本土‘實際意義’上的城鎮(zhèn)化率被嚴重高估了。國家統(tǒng)計局規(guī)定，城鎮(zhèn)化率=城鎮(zhèn)人口/總人口（均按常住人口計算，不是戶籍人口）。這個公式可以看出，城鎮(zhèn)化率不是以戶口性質(zhì)計算，而是以常住人口計算。這樣的話，農(nóng)村人口外出半年的，就不列入統(tǒng)計范圍。大家都了解，咱莆田的農(nóng)村外出人口數(shù)量有多龐大，這些除了節(jié)日、常年不在農(nóng)村的就沒有計入本地的農(nóng)村戶口，那農(nóng)村人口不就少了，在加上在市區(qū)常住的一部分超過半年的農(nóng)村人口、被計入城鎮(zhèn)人口，一去一來，莆田“實際上”的城鎮(zhèn)化率被大大地拔高了。?！?/p>

　　就“東?？旆彼赋龅膯栴}，在莆田長年從事房地產(chǎn)市場研究的陳先生認為，國家統(tǒng)計局這一城鎮(zhèn)化率統(tǒng)計方式看著令人“捉急”，這樣的統(tǒng)計方式對莆田實際城鎮(zhèn)化率水平研究的參考作用太過微小，因為城鎮(zhèn)化率不能只看人口分布，還應根據(jù)各區(qū)域城建現(xiàn)狀、經(jīng)濟發(fā)展水平來判定。研究房地產(chǎn)的都知道房價和城鎮(zhèn)化率的關系，而如果按51%的城鎮(zhèn)化率來參考，等于是說莆田已經(jīng)進入一個相對較高的城鎮(zhèn)化程度，房地產(chǎn)開發(fā)潛力和房地產(chǎn)需求已經(jīng)應該進入逐步收縮下行才是，這是不科學的，這是“偽城鎮(zhèn)化率”！

　　“明高實低”的城鎮(zhèn)化率實際潛藏對莆田房價的巨大作用力不可小覷

　　某樓盤代理負責人表示，莆田目前的51.8%說是“偽城鎮(zhèn)化率”也不準確。常住人口對房價的作用是顯而易見的，也是最直接的。都在市區(qū)常住了，大部分人都心存留在城里的想法，這一部分人從實際意義上來看就是城鎮(zhèn)人口，就是買房需求的一大支撐群體。所以這么高的城鎮(zhèn)化率統(tǒng)計，實際潛藏對莆田房價的巨大作用力不可小覷。也恰恰說明莆田房地產(chǎn)供求關系在長期上來看，遠遠是供不應求的。

　　拋開城鎮(zhèn)化率的真?zhèn)螤幷摚幢闫翁锏某擎?zhèn)化率真的已經(jīng)達到51.8%是否就代表莆田房價即將下跌？經(jīng)濟學家認為：“城鎮(zhèn)化率達到70%以上，房價才會真正趨穩(wěn)或下跌。如果土地政策不根本改變，那么從城鎮(zhèn)化率角度估算，未來12年，甚至更長時間內(nèi)，房價只會繼續(xù)上漲!”與之相反，業(yè)內(nèi)人士老劉則認為：“就直接關系而言，城鎮(zhèn)化確實還是房地產(chǎn)一大引擎。從賬面上來看，莆田的房地產(chǎn)需求是大大存在的，但不能只看賬面的表現(xiàn)，要看實際市場表現(xiàn)，莆田連年上漲的高房價已經(jīng)使有效需求大幅萎縮，而有效需求才是支撐房價的唯一根本要素?！?/p>

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