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2017年4月28日，莆田土拍歷史上最瘋狂的一天，溪白5幅地賣(mài)出36.83億，其中四幅地塊樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元線，最低溢價(jià)率高達(dá)255%！在本次土拍之后，莆田房?jī)r(jià)上漲的馬達(dá)完全被啟動(dòng)，樓市持續(xù)瘋狂了數(shù)月。然而，“溪白五連拍”過(guò)去一周年，莆田樓市也已從當(dāng)時(shí)的癲狂回到了冷靜。
土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下 各大房企聯(lián)合抱團(tuán)取暖
經(jīng)歷溪白土拍高潮之后，這一年來(lái)莆田土地市場(chǎng)發(fā)生了一些明顯變化。為了抑制開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆?，莆田陸陸續(xù)續(xù)也開(kāi)始采取“限地價(jià)”、搖號(hào)等出讓方式。與此同時(shí)，為防止高地價(jià)的出現(xiàn)，市區(qū)一些熱門(mén)地塊被暫緩拍賣(mài)，莆田學(xué)院北區(qū)地塊甚至經(jīng)歷了兩次停拍。
為了保證市場(chǎng)后續(xù)土地供應(yīng)充足，出讓重點(diǎn)也從市區(qū)轉(zhuǎn)向了北高、秀嶼、涵江等周邊區(qū)域。以往，秀嶼、涵江、仙游的土地出讓經(jīng)常出現(xiàn)流拍，但是從去年開(kāi)始，周邊區(qū)縣土地市場(chǎng)熱度開(kāi)始升溫，品牌房企紛紛搶灘入駐涵江市場(chǎng)。就在本周，涵江塘北蒼林地塊吸引了12家房企參與競(jìng)拍，聯(lián)發(fā)、正榮、保利、世貿(mào)、陽(yáng)光城等5家全國(guó)一線房企激烈爭(zhēng)奪。北高、秀嶼地塊也吸引了萬(wàn)科、碧桂園、恒大、世貿(mào)等多家全國(guó)性房企參與競(jìng)拍，并深耕開(kāi)發(fā)。
業(yè)內(nèi)人士張經(jīng)理表示，現(xiàn)在在市區(qū)拿地的成本實(shí)在太高了，而且限制條件還多。現(xiàn)在房企有資金也不一定能拿到地，不拿地基本等于團(tuán)隊(duì)解散，房企就要被市場(chǎng)淘汰。所以各大房企紛紛實(shí)施降維戰(zhàn)略，只能向周邊區(qū)域布局，一些地塊的土地拍賣(mài)爭(zhēng)奪也是異常激烈，涵江火熱的土拍現(xiàn)場(chǎng)便可見(jiàn)一斑了。
張經(jīng)理補(bǔ)充道，在樓市嚴(yán)控之下，隨著土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、風(fēng)險(xiǎn)加大，一些本土房企生存空間在不斷減少，甚至被擠出市場(chǎng)轉(zhuǎn)行。即使是競(jìng)得的房企也越來(lái)越傾向以抱團(tuán)的形式獲取土地進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。涵江保利城林語(yǔ)溪項(xiàng)目便是保利、聯(lián)發(fā)、碧桂園三家聯(lián)合。今年年初剛剛出讓的莆田學(xué)院項(xiàng)目雖然是融僑競(jìng)得，也是與碧桂園合作。這種房企聯(lián)合、抱團(tuán)取暖，能快速擴(kuò)張房企的布局范圍和影響力，也可以分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，已成為房企開(kāi)發(fā)的新趨勢(shì)。
高房?jī)r(jià)讓莆田部分樓盤(pán)進(jìn)退兩難
土地拍賣(mài)對(duì)莆田房?jī)r(jià)的影響可以說(shuō)是“立桿見(jiàn)影”的。去年“4.28”溪白五連拍當(dāng)天，市區(qū)樓盤(pán)便漲價(jià)2000元/㎡，二手房房東也集體叫漲。莆田樓市集體亢奮了，溪白的高地價(jià)讓莆田開(kāi)發(fā)商、房東紛紛解套喜笑顏開(kāi)，賺得盆滿缽滿。
此外，在高地價(jià)項(xiàng)目的推動(dòng)下，去年多個(gè)新入市的房源也是紛紛高開(kāi)高走。一年時(shí)間內(nèi)，莆田已有多個(gè)樓盤(pán)房?jī)r(jià)高達(dá)20000元/㎡，而莆田購(gòu)房者的心理價(jià)位仍停留在16000元/㎡。這一現(xiàn)實(shí)矛盾也使得莆田購(gòu)房者對(duì)高價(jià)盤(pán)持觀望態(tài)度。因此曾經(jīng)拱高帶動(dòng)莆田房?jī)r(jià)迅猛上漲的溪白地塊，如今上市卻遇到了銷(xiāo)售窘境。
為了去化，陽(yáng)光城檀悅開(kāi)展了全民營(yíng)銷(xiāo)，轉(zhuǎn)介傭金高到3萬(wàn)/套，并與中介合作分銷(xiāo)。這種在冷清的市場(chǎng)下才會(huì)采用營(yíng)銷(xiāo)方式已被多家樓盤(pán)所采用。融信府為了產(chǎn)品提高性?xún)r(jià)比也將產(chǎn)品改成了精裝房。溪白項(xiàng)目的銷(xiāo)售困境，也使得保利中央公園放慢了其推盤(pán)節(jié)奏。
業(yè)內(nèi)人士表示，去年開(kāi)始，為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)，中央多次重申“房住不炒”這一主基調(diào)。不斷上浮的房貸利率，也將購(gòu)房者攔在的置業(yè)大門(mén)之外。因此莆田購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期正在降低，對(duì)樓市的觀望情緒正在蔓延。而城北地價(jià)成本就使得其在定價(jià)和營(yíng)銷(xiāo)上的陷入不便，如何去化也是擺著各大房企面簽的一大課題。且城北片區(qū)作為莆田高地價(jià)的集中片區(qū)，也是品牌房企的集結(jié)地，該片區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將直接影響今后一段時(shí)間莆田房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
