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2019年已逝，莆田樓市在調(diào)控收緊、控融資、促銷潮中走過成熟關(guān)鍵性的一年。這一年，城市邊際不斷擴(kuò)大，樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，土地出讓金暴漲55.8%；這一年，“紅盤”項(xiàng)目排隊(duì)搶購，也有項(xiàng)目無人問津。這一年，有的人越買越“勇”，也有人還在觀望遲疑。2019年度莆田樓市四大關(guān)鍵詞重磅出爐，這些詞語與樓市共生，也決定了為未來的樓市走向。
關(guān)鍵詞一：新區(qū)強(qiáng)勢崛起
從城市發(fā)展的軌跡看，從市區(qū)到邊郊，這是不可逆的過程。目前莆田市區(qū)該有的存量資源都有了，同時(shí)也沒有可發(fā)展的空地了，所以政府的最優(yōu)選擇就是把資源投入到其他可快速發(fā)展的區(qū)域。隨著城市框架的不斷拉大，邊郊板塊成為莆田樓市的重頭戲，高鐵片區(qū)、玉湖板塊、大學(xué)城等片區(qū)的發(fā)展動(dòng)態(tài)總是不斷引爆莆田樓市，并引起市場的廣泛關(guān)注及討論。
高鐵片區(qū)：在每一個(gè)城市中，火車站片區(qū)所蘊(yùn)含的潛力都不容小覷，它所帶來的人流、物流、資金流，都能夠?yàn)槠瑓^(qū)發(fā)展注入巨大動(dòng)力。高鐵新區(qū)作為2019年莆田城市規(guī)劃中新亮相的一個(gè)板塊，在多項(xiàng)配套利好落地和品牌房企進(jìn)駐的雙重疊加效應(yīng)下，已經(jīng)成為樓市聚光燈下的絕對(duì)焦點(diǎn)?！案哞F片區(qū)”這個(gè)頂級(jí)流量也為房企帶來效應(yīng)，2019年云悅壹號(hào)掀開此輪高鐵新區(qū)吸睛第一槍，A地塊13棟高層僅用6個(gè)時(shí)間，B地塊也開始加推。
高鐵片區(qū)最新實(shí)景圖
玉湖片區(qū)：隨著市圖書館、玉湖公園等硬核市政配套的落地，玉湖片區(qū)的發(fā)展態(tài)勢開啟全面開掛模式。2019年建發(fā)央著和建發(fā)央譽(yù)連續(xù)三次開盤，強(qiáng)勢刷屏莆田樓市，為玉湖片區(qū)帶來多個(gè)熱點(diǎn)。另外，扼守主城與玉湖關(guān)鍵地段的文獻(xiàn)路延伸工程正在有條不紊推進(jìn)中。玉湖的市政路網(wǎng)建設(shè)也火力全開，古荔路、文龍路、玉湖路二期等6條道路也在推進(jìn)中。
玉湖規(guī)劃圖
大學(xué)城：莆田大學(xué)城從規(guī)劃到落地已有6個(gè)年頭，時(shí)刻牽動(dòng)著莆田人的心。在過去的一年，大學(xué)城終于有了實(shí)質(zhì)性的突破。年底時(shí)，“湄洲職業(yè)技術(shù)學(xué)院和莆田學(xué)院第一批學(xué)生開始搬遷至莆田大學(xué)城”刷爆各大朋友圈。作為一個(gè)城市空間拓展的重要部分，大學(xué)城存在有著非凡的意義。湄洲職業(yè)技術(shù)學(xué)院和莆田學(xué)院第一批學(xué)生已經(jīng)搬遷，未來師生匯聚、人氣流通，帶來了全城的目光和熱度，這不僅僅是城市版圖的外擴(kuò)，更深層次的則在于新的投資熱土誕生。建發(fā)磐龍府擇址大學(xué)城，傳承一城文脈，限價(jià)14000元/㎡，89-170㎡新中式華宅，敬獻(xiàn)莆田層峰名仕。
大學(xué)城實(shí)景圖
一般來說，政府政策和資源往哪里傾斜，當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展速度就會(huì)較快。莆田市政府已明確提出“三大片區(qū)”城建戰(zhàn)略，重點(diǎn)建設(shè)莆陽新城、木蘭溪兩岸、高鐵新城，形成諸如莆田大學(xué)城、玉湖環(huán)湖公園、821街南伸火車站、莆田一中新址、輕軌大交通等形成城市組團(tuán)形態(tài)，新興板塊的發(fā)展趨勢已經(jīng)越來越明朗。
關(guān)鍵詞二：市場分化明顯
2019年隨著樓市政策的不斷調(diào)控，莆田樓市進(jìn)入了“盤整”時(shí)代，但是莆田樓市卻連續(xù)上演了多場搶房盛況：
年初的建工莆商天下，拉開了莆田樓市今年的搶房盛典，165套房源，僅用了2小時(shí)清盤。
秀嶼的國湄領(lǐng)秀隨后接檔，700多套房源首次開盤便熱銷全城。
建工eco狀元府2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，連開三次，7棟高層住宅全面售罄。
玉湖片區(qū)建發(fā)央著1127套房源，9594個(gè)認(rèn)籌號(hào)，無疑將莆田搶房情緒推向高潮。半夜查征信、通宵排隊(duì)、黃牛拿票等相關(guān)話題長時(shí)間霸占莆田樓市頭條。
建發(fā)央著搶房現(xiàn)場
聯(lián)發(fā)君領(lǐng)蘭溪短短一個(gè)多月，創(chuàng)下了五開五磬的佳績。
建發(fā)央譽(yù)一期、二期共946套房源，先后開盤，都在當(dāng)日告罄。
恒大御景半島最后兩棟溪景房更是一場豪門盛宴，216套房源不到3個(gè)小時(shí)就售罄。
黃石的綠地映像憑借優(yōu)越的地段及價(jià)格優(yōu)勢，也創(chuàng)下開盤售罄的佳績。
然而有的開發(fā)商盆滿缽滿，有的則黯然傷神，比如城北、涵江樓盤仍持續(xù)銷售緩慢，特價(jià)房等促銷形式層出不窮，市區(qū)部分樓盤又因?yàn)楦邇r(jià)去化受阻。樓市的冷熱不均歸根結(jié)底還是受供求關(guān)系的影響，城北、涵江等過去兩年土地供應(yīng)大的片區(qū)，市場飽和稍顯冷清，其中部分樓盤甚至出現(xiàn)一周零成交的慘淡境遇?，F(xiàn)在樓市進(jìn)入分化階段，比拼的不只是品牌，還有價(jià)格、地段的影響等綜合競爭力。
關(guān)鍵詞三：爛尾樓迎來復(fù)活
在樓市調(diào)控的指揮棒持續(xù)發(fā)揮作用下，莆田樓市的行業(yè)格局發(fā)生變化。一方面，大魚開始吃大魚。放眼莆田各大片區(qū)，房企集中化程度越來越高，樓市話語權(quán)主要集中在建發(fā)、保利、融創(chuàng)、正榮、世茂等這幾個(gè)大房企手里。從土地現(xiàn)場更是明顯，坂頭地塊十一出讓時(shí)，共44家競買人參與拍賣，巨岸、駿歐、碧桂園、融信等房企退出最后搖號(hào)，本土房企被壓得毫無機(jī)會(huì)。這儼然是在傳遞一個(gè)信號(hào)：本土中小房企生存空間將逐步喪失。
坂頭地塊十一出讓現(xiàn)場
另一方面，在強(qiáng)監(jiān)管之下，土地市場風(fēng)險(xiǎn)加大，房企抱團(tuán)的形式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)已越來越普遍。世茂與聯(lián)發(fā)聯(lián)合開拓涵江市場，富力與世茂合作共同開發(fā)高鐵片區(qū)，保利與駿乘合作保利城湖心島二期。巨岸集團(tuán)奪得的黃石物流園地塊，則由保利操盤，案名為保利香檳公館。這種報(bào)團(tuán)合作既能快速擴(kuò)張房企的布局范圍和影響力，也可以分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。
此外，為了防范化解房地產(chǎn)市場領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，ECO城、北戴河等一批備受社會(huì)關(guān)注的問題樓盤，通過國企接手，也從停擺爛尾的邊緣步入良性循環(huán)的市場軌道。
10月15日，福建濱海地產(chǎn)以3.66億元成功競得高鐵新城正大錦城尾盤項(xiàng)目，成為莆田盤活“爛尾樓”一個(gè)新的成功案例！目前，該項(xiàng)目正式命名為濱海城南府，并通過荔城區(qū)發(fā)改委投資審核，這也讓該項(xiàng)目自2015年6月爛尾至今，苦苦等待交房的36位業(yè)主喜開顏笑。
11月15日，建工集團(tuán)聯(lián)合交投集團(tuán)（65 :35的投資比例）以15615萬元成功收購莆田總部商務(wù)區(qū)安特國際中心100%股權(quán)，同時(shí)更名“莆陽天下”，讓這個(gè)進(jìn)退維谷的寫字樓項(xiàng)目破繭成蝶。
建工收購安特國際中心
爛尾樓如同一道傷疤一樣，不僅破壞城市形象，浪費(fèi)國家土地資源，還破壞了市場信心，而在莆田大大小小的爛尾樓盤有不少，住宅項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目皆有，分布在不同區(qū)域，樓盤爛尾時(shí)間短則一年半載，長則像文獻(xiàn)步行街這樣超過10年的也有。隨著莆田越來越多的房企開始重視土地存量，在一級(jí)城市土地短缺，新批建設(shè)用地少情況下，盤活存量市場的需求迫在眉睫，加之政府釋放城市規(guī)劃導(dǎo)向，使得許多爛尾多年的樓盤得到盤活。不僅讓越來越多困擾城市發(fā)展多年的“傷疤”迎來愈合的曙光，同時(shí)也給樓市帶來許多新的機(jī)會(huì)。
關(guān)鍵詞四：房貸利率調(diào)整
在LPR改革之前，貸款買房，是要看央行基準(zhǔn)利率的。并且，貸款合同上約定的貸款利率不是固定不變，會(huì)隨著每年的基準(zhǔn)利率的變動(dòng)而變動(dòng)。2019年10月8日起，央行調(diào)整新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，將貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)作為房貸利率的下限。
12月28日央行再出新政。將原有的存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，并于2020年8月31日前完成。這標(biāo)志著利率市場化改革的進(jìn)程進(jìn)一步加快，這是房貸利率今后的新常態(tài)。
購房者更關(guān)心的是，轉(zhuǎn)換后房貸利率是高了還是低了？舉例來說，如果此前的房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，基準(zhǔn)利率此前為4.9%，上浮10%后，房貸利率為5.39%。那么，2020年3月份開始轉(zhuǎn)換后，購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變，只是計(jì)算公式發(fā)生了變化。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度。
在存量房貸定價(jià)轉(zhuǎn)換時(shí)，購房者面臨兩個(gè)選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當(dāng)前利率水平保持不變，以后不管LPR利率怎么變化，購房者房貸利率保持不變。比如，以前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，那么選擇固定利率后，到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變。
第二，選擇浮動(dòng)利率。這意味著，房貸利率將根據(jù)LPR變動(dòng)而變化。假設(shè)重新定價(jià)周期為1年，此前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR為4.8%，那么，加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年，房貸水平不變。從2021年開始，購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此后每年以此類推。
如果買房早，當(dāng)時(shí)房貸還打折，那該如何計(jì)算？假設(shè)以前房貸為基準(zhǔn)利率上打七折，即房貸利率為3.43%。2020年，購房者房貸利率仍為3.43%，加點(diǎn)幅度應(yīng)為負(fù)的1.37個(gè)百分點(diǎn)（3.43%-4.8%=-1.37%），也就是說，未來房貸利率計(jì)算公式變?yōu)榱薒PR-1.37%。
兩種方式，該如何選擇？銀行人士認(rèn)為，盡管銀行會(huì)提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降的背景下，客戶通常會(huì)選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià)，因?yàn)辄c(diǎn)差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會(huì)隨之走高，但如果此前選擇的是固定利率，則房貸成本不變。
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