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莆田市2021年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析
今年以來(lái)，莆田市繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，全面穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年下半年強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，在去年下半年房地產(chǎn)用地大量供應(yīng)和城市征遷大力推進(jìn)下，商品房新開(kāi)工、房地產(chǎn)投資、批準(zhǔn)預(yù)售等供給側(cè)指標(biāo),以及商品房銷售、二手房交易、住房貸款等需求側(cè)指標(biāo)都呈較大幅度增長(zhǎng)。具體運(yùn)行形勢(shì)分析如下：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
1、商品房新開(kāi)工面積成倍增長(zhǎng)
由于去年下半年全市經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地大量供應(yīng)，使得去年第四季度和今年第一季度商品房新開(kāi)工面積明顯增長(zhǎng)均達(dá)200萬(wàn)㎡以上，特別是去年一季度受新冠疫情影響基數(shù)低，今年P(guān)S拍賣2020-23號(hào)、PS拍賣2020-27號(hào)兩塊百畝以上地塊的動(dòng)工，帶動(dòng)今年一季度商品房新開(kāi)工面積同比成倍增長(zhǎng)。1-3月份全市商品房施工面積1988.75萬(wàn)m2，其中新開(kāi)工面積286.32萬(wàn)m2，較2020年同期大幅增長(zhǎng)233.20%，與2019年同期相比也增長(zhǎng)186.29%。
從各縣區(qū)新開(kāi)工項(xiàng)目看，荔城和涵江分別因PS拍-2020-23號(hào)保利·天匯（92.35萬(wàn)m2）、PS拍-2020-27號(hào)保利·堂悅（37.82萬(wàn)m2）大盤項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，帶動(dòng)本轄區(qū)新開(kāi)工面積同比大幅增長(zhǎng)；城廂區(qū)一季度和鳴·蘭溪、文獻(xiàn)首府二個(gè)項(xiàng)目新動(dòng)工，同比略增；秀嶼區(qū)因去年基數(shù)低，今年西馬二路北側(cè)地塊一新開(kāi)工和琇嶼青城部分繼續(xù)動(dòng)工，同比增幅翻倍；仙游縣一季度只有一個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)工，但去年同期數(shù)據(jù)為0，所以漲幅為100%；北岸已連續(xù)兩年多無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)工。各縣區(qū)新開(kāi)工面積分別為：仙游縣0.25萬(wàn)m2，比增100%；荔城區(qū)143.16萬(wàn)m2，比增303.04%；城廂區(qū)28.98萬(wàn)m2，比增16.25%；涵江區(qū)82.46萬(wàn)m2，比增429.95%；秀嶼區(qū)31.47萬(wàn)m2，比增217.24%；北岸0萬(wàn)㎡，與去年相同。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)
由于去年一季度全市房地產(chǎn)受疫情影響完成投資基數(shù)低，而今年一季度商品房新開(kāi)工面積成倍增長(zhǎng)，因此一季度全市房地產(chǎn)完成投資同樣是大幅度增長(zhǎng)。特別是保利·天匯、保利·堂悅、和鳴·蘭溪、文獻(xiàn)首府、白棠·云麓璽樾等新項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，帶動(dòng)約88億元土地購(gòu)置費(fèi)入庫(kù)統(tǒng)計(jì)，支撐著一季度房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。1-3月，全市房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資120.58億元，較2020年同期（48.30億元）大幅比增149.65%，較2019年同期（61.25億元）也增長(zhǎng)96.87%。
從各縣區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況看（按項(xiàng)目屬地統(tǒng)計(jì)原則），荔城、城廂新開(kāi)工項(xiàng)目位于主城區(qū)中心位置，土地購(gòu)置費(fèi)相對(duì)較高帶動(dòng)兩區(qū)投資額成倍增長(zhǎng)；秀嶼區(qū)近二年迎來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，投資力度不斷加大，已連續(xù)兩年第一季度呈大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；北岸無(wú)新增項(xiàng)目。其中仙游縣完成投資5.63億元，比增59.49%；荔城區(qū)44.82億元，比增180.30%；城廂區(qū)41.15億元，比增305.42%；涵江區(qū)20.52億元，比增49.45%；秀嶼區(qū)7.48億元，比增188.8%；北岸0.82億元，比降64.66%。
二、商品房供求關(guān)系情況
1、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積較快增長(zhǎng)
在去年第四季度至今年一季度新開(kāi)工面積大幅增加（達(dá)500萬(wàn)㎡）的帶動(dòng)下，今年一季度全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積繼續(xù)延續(xù)2020年第四季度較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。1-3月，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積86.78萬(wàn)㎡，與2020年同期相比增長(zhǎng)92.12%，與2019年同期相比也增長(zhǎng)10.86%；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積73.24萬(wàn)㎡，比去年同期增長(zhǎng)118.37%，比2019年同期增長(zhǎng)22.8%。
從分區(qū)域看，仙游縣因去年同期基數(shù)較大，且去年下半年出讓的3宗房地產(chǎn)用地?zé)o一進(jìn)入預(yù)售，所以今年一季度出現(xiàn)比降；市本級(jí)各區(qū)因去年疫情影響同期基數(shù)較低，今年同比都出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，特別是城廂區(qū)和秀嶼區(qū)去年下半年新出讓的地塊面積大且基本進(jìn)入預(yù)售，所以同比大幅度增長(zhǎng)。其中仙游縣14.71萬(wàn)㎡，比降41.25%；荔城區(qū)8.96萬(wàn)㎡，比增75%；城廂區(qū)15.41萬(wàn)㎡，比增715.34%；涵江區(qū)14.55萬(wàn)㎡，比增66.67%；秀嶼區(qū)28.37萬(wàn)㎡，比增600%；北岸4.76萬(wàn)㎡，比增100%。
2、商品房銷售面積同比倍增
由于去年一季度受疫情影響，商品房銷售面積大幅下降基數(shù)較低，而今年第一季度隨著商品房預(yù)售面積大幅增加，無(wú)論是中心城區(qū)改善型樓盤還是周邊剛需型樓盤有效供應(yīng)充足，且各項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷完善、各縣區(qū)“雙百”征遷行動(dòng)釋放大量住房需求，商品房銷售面積延續(xù)2020年第四季度態(tài)勢(shì)，同比出現(xiàn)成倍的增長(zhǎng)。據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，1-3月份，全市商品房銷售面積108.98萬(wàn)㎡，與2020年同期相比大幅增長(zhǎng)93.85%,與2019年同期相比也增長(zhǎng)51.85%，其中商品住房銷售96.88萬(wàn)㎡，與2020年同期相比增長(zhǎng)119.48%，與2019年同期比增73.22%。1-3月份全市商品房銷售面積分別為27.29萬(wàn)㎡、34.6萬(wàn)㎡、47.09萬(wàn)㎡。
從各縣區(qū)銷售數(shù)據(jù)看，都呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。仙游縣的碧桂園·天成、永鴻文化城、駿耀財(cái)富廣場(chǎng)等項(xiàng)目銷售面積都在2萬(wàn)平方米以上；荔城區(qū)的磐龍府、玖序臺(tái)、大唐玉湖觀邸項(xiàng)目持續(xù)熱銷；城廂區(qū)的中南瓏禧臺(tái)項(xiàng)目首開(kāi)熱銷位居3月份市本級(jí)銷售榜首；涵江區(qū)以保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)目銷售為主，其中保利堂悅項(xiàng)目首次開(kāi)盤銷售2.42萬(wàn)㎡；秀嶼區(qū)近兩年出讓的地塊較多并已全面入市銷售，其中清塘雅居項(xiàng)目位于公園周邊且教育配套完善吸引大量剛需購(gòu)買，一季度狂銷9.55萬(wàn)㎡。各縣區(qū)銷售面積分別為：仙游縣21.88萬(wàn)㎡，比增59.48%；荔城區(qū)21.76萬(wàn)㎡，比增72.02%；城廂區(qū)20.07萬(wàn)㎡，比增109.06%；涵江區(qū)16.75萬(wàn)㎡，比增87.36%；秀嶼區(qū)25.5萬(wàn)㎡，比增225.67%；北岸3.02萬(wàn)㎡，比增81.93%。
3、商品住房銷售價(jià)位基本穩(wěn)定
一季度，得益于我市房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，全市商品房銷售價(jià)格繼續(xù)保持基本穩(wěn)定狀態(tài)，受秀嶼區(qū)、仙游縣等較低均價(jià)商品住房銷售量大幅增長(zhǎng)的影響，全市銷售均價(jià)回落到萬(wàn)元以下。據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，全市商品房銷售均價(jià)9810元/㎡，其中商品住房銷售均價(jià)（不含安置型商品房）9874元/㎡，較去年同期比增1.44%。1-3月全市商品住房銷售均價(jià)分別為9981元/㎡、9109元/㎡、10366元/㎡。
商品住房銷售均價(jià)按縣區(qū)分，城廂區(qū)在中南瓏璽臺(tái)、和鳴蘭溪等高價(jià)樓盤銷售帶動(dòng)下，住宅均價(jià)全市第一;秀嶼區(qū)以價(jià)位相對(duì)以往其他樓盤較高的清塘雅居、琇嶼青城等項(xiàng)目銷售為主，均價(jià)同比漲幅全市最大;荔城區(qū)以城市周邊片區(qū)較低價(jià)的玖序臺(tái)、磐龍府等項(xiàng)目銷售為主，全區(qū)均價(jià)同比有所下降。其中仙游縣6869元/㎡，比降4.05%；荔城區(qū)10996元/㎡，比降7.26%；城廂區(qū)15530元/㎡，比增2.88%；涵江區(qū)9809元/㎡，比降1.26%；秀嶼區(qū)7903元/㎡，比增12.64%；北岸5307元/㎡，比增4.14%。
4、商品房庫(kù)存面積下降明顯
從批準(zhǔn)預(yù)售面積和網(wǎng)簽銷售面積看，一季度全市商品房供銷比為0.80:1，其中商品住房供銷比為0.76:1。一季度全市共減少商品房庫(kù)存34.55萬(wàn)㎡，其中商品住房38.25萬(wàn)㎡、商業(yè)-0.42萬(wàn)㎡、辦公0.72萬(wàn)㎡。
截止3月末，全市商品房庫(kù)存面積378.88萬(wàn)㎡，去化周期14個(gè)月。其中，住宅263.49 萬(wàn)㎡、去化周期 11個(gè)月；商業(yè)74.13萬(wàn)㎡、去化周期53個(gè)月；辦公37.26萬(wàn)㎡、去化周期23個(gè)月。從各縣區(qū)商品住宅去化周期情況來(lái)看，其中仙游縣20個(gè)月、城廂區(qū)7個(gè)月、荔城區(qū)7個(gè)月、涵江區(qū)13個(gè)月、秀嶼區(qū)1個(gè)月、北岸27個(gè)月。荔城、城廂、秀嶼庫(kù)存去化周期已低于合理期間，特別是秀嶼區(qū)商品住房嚴(yán)重供應(yīng)不足必須加大土地供應(yīng)力度，以保證商品住宅后續(xù)供需基本平衡。
5、二手房交易面積明顯增長(zhǎng)
一季度，在城市成片更新、土地綜合整治征遷力度加大帶動(dòng)下，二手房交易量同樣明顯增長(zhǎng)。1-3月份全市二手房成交面積39.98萬(wàn)M2、同比增長(zhǎng)33.4%；其中二手住房成交面積34.36萬(wàn)M2、同比增長(zhǎng)32.51%。
按區(qū)域分，市本級(jí)二手房交易面積33.22萬(wàn)M2、比增29.61%（其中二手住房成交面積27.89萬(wàn)M2、比增27.64%）；仙游縣二手房成交面積6.76萬(wàn)M2、比增55.76%（其中二手住房成交面積6.47萬(wàn)M2、比增58.58%）。
三、土地及金融信貸情況
1、房地產(chǎn)用地供應(yīng)量升價(jià)降
一季度，全市經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地供應(yīng)以城市周邊地塊為主，面積大價(jià)格低，因此出現(xiàn)全市土地供應(yīng)呈現(xiàn)量升價(jià)降的暫時(shí)現(xiàn)象。1-3月全市通過(guò)招拍掛供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地6宗34.24公頃（合513.66畝），與去年同期（475.74畝）比增7.97%；出讓總價(jià)款191300萬(wàn)元，同比下降16.48%。
按區(qū)域分，市本級(jí)供地4宗25.4公頃（合381畝）、比增30.46%，總價(jià)款155500萬(wàn)元，平均每畝408.14萬(wàn)元、比降18.66%；仙游縣供地2宗8.84公頃（合132.66畝）、比增123.41%，總價(jià)款35800萬(wàn)元，平均每畝269.86萬(wàn)元、比降20.48%。
2、房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增速較快
截至2月末，全市房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額872.85億元，同比增長(zhǎng)13.64%，增速比11月末增加0.81個(gè)百分點(diǎn)；今年新增32.99億元，同比多增14.74億元。房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額占全市本外幣貸款余額的比重為38.58%，同比提高0.90個(gè)百分點(diǎn)。其中：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比下降。截至2月末，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額94.21億元，同比下降2.30%，比年初增加10.65億元，同比多增5.80億元。其中：保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)19.82%，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款余額同比下降23.95%。
個(gè)人住房貸款增速較快。截至2月末，全市個(gè)人住房貸款余額741.24億元，同比增長(zhǎng)16.27%，增速比11月末增加0.18個(gè)百分點(diǎn)；今年新增21.19億元，同比多增7.94億元。其中，新建房貸款余額637.09億元，同比增長(zhǎng)14.41%；再交易房貸款余額104.15億元，同比增長(zhǎng)29.12%。今年莆田市房地產(chǎn)從新冠肺炎疫情影響中恢復(fù)，房地產(chǎn)信貸增幅較快，房貸利率LPR趨穩(wěn)，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，增速比上季度略有增加。（莆田市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 陳志強(qiáng)、陳建玫）
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