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興涵水都經(jīng)過近10年發(fā)展，基本完成了區(qū)域開發(fā)建設(shè)，從保利、華永最先拓荒后，12個住宅小區(qū)拔地而起，涵江西進的城市濱水生活區(qū)已經(jīng)落地，房價也從當年5-6K升至1.2萬/平的區(qū)域天花板。
2021年后，當涵江再次迎來土拍熱潮，封頂成交屢見不鮮，興涵水都也在版塊尾期推出了難得的住宅地，大唐拿地后，所有目光都瞄向了六一西路沿側(cè)的最后一塊住宅地-興涵水都地塊四十。
在保利城大本營中，有人猜測這塊地大概率又是保利，那么融創(chuàng)、正榮、建發(fā)是否也有可能拿地？
地段點評：
PS拍-2021-23號興涵水都地塊四十，坐落片區(qū)中部，主干道六一西路北側(cè)。擁有相對豐富的配套包圍圈，西側(cè)規(guī)劃6.3億十二年制國際學校、涵江區(qū)四實小、涵江新醫(yī)院等，并可依托六一西路一路東進，抵達隆恒財富廣場等塘北商圈約1.9公里，地段優(yōu)勢相對明顯，但區(qū)域功能還需進一步完善。
橫著看，更震撼！
1. 地塊格局
該地塊目前已經(jīng)凈地，原保利城林語溪售樓部完全拆除，目前地塊上還有一些鐵皮房。整體地塊格局方正，坐東北朝西南，占地約37畝，體量不大。西臨福興路及規(guī)劃國際學校，南面為六一西路及河道、東北方位皆為保利林語溪。
▲地塊紅線圖
2. 規(guī)劃評估
興涵水都地塊四十規(guī)劃容積率＞1.0且≤2.2，建筑密度≤20%，綠地率＞30%，總性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地（70年）。
根據(jù)出讓限價條件，地塊起拍價2.79億元，地價最高限制價格為4.13億元，最高約7496元/㎡成交樓面價。從總體規(guī)劃條件看，可以打造小型低密濱水社區(qū)。
▲地塊航拍圖
3. 交通評估
該地塊位于六一西路中段，主要出行道路為福興路、福廈公路、濱海大道、高林街。整體看交通相對便利，但目前興涵水都片區(qū)新盤尚未完全交房，后期人氣上升后，六一西路作為主干道早晚高峰可能會存在擁堵，特別是高林街交叉口。
▲地塊區(qū)位圖
PS拍-2021-23號地塊
SWOT評估
優(yōu)勢分析：
1、地塊坐落涵江水系發(fā)達的興涵水都片區(qū)，地塊近前方無遮擋，高層水景觀視野較好，可打造中小型濱水社區(qū)。
2、經(jīng)過10年一個周期發(fā)展，興涵水都人氣逐步上升，配套方面開始加強，從長期看，未來地塊項目生活氛圍必然更加濃厚，而版塊的涵西頭排價值也將更加凸顯。
3、目前涵江北部新區(qū)發(fā)展起錨，舊雪津地塊先后出讓，限價破萬，地塊限價11980元/平擁有足夠的市場對沖支撐，后期價值依然可期。
4、2.2的低密設(shè)置條件，限高80米的26-27層左右城市中高層，近南面無遮擋，社區(qū)產(chǎn)品表現(xiàn)會相對優(yōu)越。
5、往東約1.5-1.9公里，可直抵塘北商圈腹地，沃爾瑪、莆田十七中、西河公園、塘北街覆蓋在內(nèi)，緊鄰配套有華永天瀾城底商、青少年宮、涵江四實小、涵江區(qū)新醫(yī)院等，可解決基礎(chǔ)生活需求。
▲地塊航拍圖
劣勢分析：
1、地塊所處興涵水都，雖然經(jīng)過長時間沉淀，但區(qū)域功能仍然存在不足。如教育配套，目前僅涵江四實小落地，面對超萬戶容量的生活區(qū)，要解決所有子女教育問題，還需要加速落實新校建設(shè)。
2、地塊體量不大，資金要求不高，且是片區(qū)開發(fā)尾期的住宅地，開發(fā)商爭奪是大概率的事，如果競拍封頂，7496元/㎡的樓面價成本會壓縮后期利潤。
3、地塊西側(cè)相鄰十二年制國際學校（規(guī)劃），且位于福興路和六一西路交叉口，是后期生活的主要環(huán)境噪音。
4、周邊仍有保利等尾盤在售，價格10000-11500萬/平左右不等，部分房源8-9k也有，這對限價11980元/平的地塊項目的后期銷售有一定影響。
▲地塊航拍圖
機會評判：
該地塊位于涵江發(fā)展的主力方向版塊，與塘北交聯(lián)、與莆陽一體概念契合，西部水都的價值潛力仍然存在上浮空間，在后續(xù)教育商業(yè)配套進一步補足后，整體生活氛圍必然提升。
▲地塊航拍圖
威脅評判：
地塊目前面臨的競品環(huán)境，其實并不容樂觀。片區(qū)雖說是尾盤居多，但價格有所沖擊，其次大唐湖心印象同樣限價11980元/平，卻地段更佳、社區(qū)表現(xiàn)也不錯。另外從涵江市場大環(huán)境看，下半年多家開發(fā)商項目同時入市，壓力增大，分流增多，地塊入市后的市場競爭一定是更加激烈的。
▲地塊規(guī)劃圖
周邊配套：
周邊教育資源：涵江四實小、國際學校（規(guī)劃）、莆田第十七中學、莆田第十四中學、涵江第二實小塘北校區(qū)等。
生活資源：華永商業(yè)、保利城綜合體（待運營）、永輝超市、青少年宮、涵江區(qū)新醫(yī)院、西河公園、河濱公園、沃爾瑪?shù)取?/p>
PS拍-2021-23號地塊
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