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莆房網(wǎng)訊：2016年已經(jīng)過半，莆田樓市也以總成交量12852套完美為上半場畫上句號(hào)?；仡欉^去的半年，市場方向卻讓人捉摸不透，一線城市政策收緊，而莆田這類三、四城市卻不斷出大招去庫存。上半年樓市新政種類繁多，涉及金融、公積金、稅收、城建、土地等多方面，對(duì)莆田樓市影響比較突出的是購房補(bǔ)貼、契稅變化等。下面就跟隨小編一起回顧2016年上半年都出臺(tái)過哪些新政呢？這些政策對(duì)莆田樓市又有哪些影響？
一、購房補(bǔ)貼
1、1月28-29日，荔城區(qū)、城廂區(qū)先后出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策先后
荔城新政：商住樓寫字樓3%貼息補(bǔ)助 可入戶讀書【點(diǎn)擊查看詳情】
城廂新政：商住樓、寫字樓3%補(bǔ)貼 可入戶讀書【點(diǎn)擊查看詳情】
此前降息降準(zhǔn)、降首付等救市政策都是利于住宅產(chǎn)品，商住用房和寫字樓并沒有因此受益。但由于近幾年莆田SOHO、LOFT和寫字樓產(chǎn)品進(jìn)入開發(fā)熱潮，城北、城南、城東三大板塊都分布著多個(gè)住和寫字樓項(xiàng)目，而由于周邊配套缺乏以及莆田產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響，這些房源都存在一定程度的滯銷問題。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然莆田城廂區(qū)和荔城區(qū)相繼出臺(tái)購房補(bǔ)貼，并且購房即可落戶和就近入學(xué)，這在很大程度上消除了人們購買商住樓的隱憂，刺激大部分剛需和投資者青睞，但即便如此，商住產(chǎn)品本身的缺憾卻是不可抹殺的，所以對(duì)商辦產(chǎn)品的去化作用有限。據(jù)城廂區(qū)住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至6月30日城廂區(qū)辦理52戶符合條件的購房戶，共補(bǔ)貼資金89萬多元?！?/p>
2、2月3日，涵江區(qū)購房補(bǔ)貼政策發(fā)布：2月3日—5月10日，在涵江購買15000元/㎡以下的商品房（含SOHO等辦公用房）補(bǔ)貼300元/㎡，購買15000元/㎡以上的商品房（含SOHO等辦公用房）補(bǔ)貼600元/㎡。【點(diǎn)擊查看詳情】
涵江住宅購房每平補(bǔ)貼300元/㎡，對(duì)不少購房者而言能省下數(shù)萬元房款，這極大刺激了涵江剛需的購房欲望。因此補(bǔ)貼政策出臺(tái)后，涵江樓市備案量一路高漲。據(jù)莆田住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在購房補(bǔ)貼期間，涵江樓市共銷售商品房2679套（涉及18家開發(fā)商、26個(gè)樓盤），面積31.37萬平方米，占全市的28.9%。消化商品房庫存總量位居各區(qū)第一，政府財(cái)政補(bǔ)貼總額9410.9萬元?！?/p>
但是與住宅立竿見影的成效相比，商業(yè)用房效果甚微。涵東某品質(zhì)樓盤陳經(jīng)理表示：“一方面涵江樓市是剛需市場，涵江購房者對(duì)住宅的需求旺盛。另一方面，如果政府想幫助商業(yè)用房去庫存，那么在首付門檻跟貸款年限上放寬限制或許效果更好。”
3、3月26日，秀嶼補(bǔ)貼政策升級(jí)：購房補(bǔ)貼金額提高至300元/㎡【點(diǎn)擊查看詳情】
2015年11月，秀嶼成為莆田第一個(gè)官方出臺(tái)購房補(bǔ)貼的區(qū)域，144㎡以下補(bǔ)貼100元/㎡，144㎡以上部分補(bǔ)貼75元/㎡。然而與隨后仙游、涵江兩地購房補(bǔ)貼力度相比，秀嶼補(bǔ)貼被業(yè)內(nèi)戲稱是蜻蜓點(diǎn)水，誠意不足。于是3月26日秀嶼將補(bǔ)貼金額提至300元/㎡，購房補(bǔ)貼申請(qǐng)受理時(shí)間則延長至2017年3月31日。在新政策實(shí)施一個(gè)月后，筆者走訪秀嶼多個(gè)樓盤了解到，該政策出臺(tái)后，各個(gè)樓盤的接待量有明顯的提升，成交量也有所上漲。
二、降首付：2月2日央行下調(diào)首套房首付25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。【點(diǎn)擊查看詳情】
2月2日，央行發(fā)布公告，不限購城市首套商業(yè)住房貸款首付比例可降至20%。這意味，在莆田買房門檻進(jìn)一步降低了。2月中旬，保利香檳國際&保利城率先執(zhí)行20%首付，隨后聯(lián)發(fā)、雅頌居等樓盤也紛紛落實(shí)降首付，房貸利率則根據(jù)客戶的具體情況差別化執(zhí)行。但是不少網(wǎng)友評(píng)論認(rèn)為，對(duì)于購房者來說，房款總額沒變，首付下降了，貸款額就要增加，所支付的房貸利息也會(huì)相應(yīng)增加。
三、“閩八條"出爐
2月19日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站發(fā)布了《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》。為了達(dá)到降庫存的目的，此次新版的“閩八條”主要從加大支持消費(fèi)力度、支持農(nóng)民工進(jìn)城購房、打通庫存轉(zhuǎn)換通道、優(yōu)化開發(fā)用地供應(yīng)、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、適時(shí)掌握庫存動(dòng)態(tài)、注意防控市場風(fēng)險(xiǎn)、完善工作協(xié)調(diào)機(jī)制八個(gè)方面做出了工作規(guī)劃。【點(diǎn)擊查看詳情】
與舊版閩八條相比，新版閩八條所涉及的范圍更廣、實(shí)施內(nèi)容也更細(xì)致，不再是先前空喊口號(hào)。值得一提的是貸款額度方面：居民購買首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例可按20%執(zhí)行；為改善居住條件再次購房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，符合貸款條件的，可執(zhí)行最低首付比例30%。金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)實(shí)際適當(dāng)下浮個(gè)人住房貸款利率。
四、公積金新政：
2月21日起，上調(diào)公積金存款利率：職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期1.50%存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。【點(diǎn)擊查看詳情】
從1996年以來，遵循“低來低去、保本微利”的原則，職工住房公積金賬戶存款都是按照歸集時(shí)間區(qū)分利率檔次，當(dāng)年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和3個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)息，此前分別為0.35%和1.10%。此次調(diào)整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.50%。公積金存款利率上調(diào)，將有利于工薪階層公積金的保值與升值，能夠保障工薪階層獲得合理的公積金存款收益，進(jìn)一步提高公積金制度公平性。
公積金存款利率提高后，公利息收益小幅增加。經(jīng)過銀行理財(cái)師簡單測(cè)算，針對(duì)上年度結(jié)轉(zhuǎn)的公積金部分，每1萬元每年增加利息收入40元，增幅達(dá)36.37%。2016年度繳存的公積金部分，利息增幅更為明顯，以每月1日繳存1000元，年繳存額12000元為例，今年繳存的公積金部分，利息增加約75元，增幅超過3倍?！ ?/p>
五、降契稅、營業(yè)稅
2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅。【點(diǎn)擊查看詳情】
契稅營業(yè)稅調(diào)整方式，給樓市在加了一把火，改善型住宅更是契稅政策的受益者。筆者從莆田行政服務(wù)中心地稅窗口了解，新政實(shí)施莆田市區(qū)房產(chǎn)交易活躍，地稅窗口首周接待納稅人咨詢70余次，共辦理房產(chǎn)交易64戶，其中享受房產(chǎn)新政所規(guī)定的減免稅優(yōu)惠7戶（次），共計(jì)減免稅款92.83萬元。其中：首套房、二套改善性住房享受契稅優(yōu)惠22.26萬元，因取消非普通住宅限制享受購置2年減免營業(yè)稅優(yōu)惠70.57萬元。首周的存量房交易以大面積住宅與二套改善性住宅為主，其中別墅交易套數(shù)已超2015年全年交易總量。
莆田房產(chǎn)中介張經(jīng)理介紹，契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整，對(duì)于二手房的影響要比新房更大。因?yàn)槎址渴菍?shí)時(shí)交稅，新房則大部分是期房，基本要到收房時(shí)才會(huì)繳納契稅。值得一提的是，針對(duì)大戶型、二套房，契稅的降幅為1%~2%，從這一情況來看，受利好影響最大的還是改善型購房需求。莆田二手房營業(yè)稅往往會(huì)“轉(zhuǎn)嫁”到買方頭上，新政擴(kuò)大了營業(yè)稅減免范圍，對(duì)于購買二手房的改善型需求促進(jìn)作用明顯。
六、土地政策：減少土地儲(chǔ)備規(guī)模，叫停土地儲(chǔ)備貸款
2016年 2月23日，國務(wù)院要求減少土地儲(chǔ)備規(guī)模，叫停土地儲(chǔ)備貸款。要求自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。【點(diǎn)擊查看詳情】
新規(guī)強(qiáng)調(diào)要合理確定土地儲(chǔ)備總體規(guī)模，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)模偏大的地方要加快已儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)和供應(yīng)進(jìn)度，相應(yīng)減少或停止新增以后年度土地儲(chǔ)備規(guī)模，避免由于土地儲(chǔ)備規(guī)模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務(wù)壓力。業(yè)內(nèi)稱，新規(guī)切斷了地方政府通過土地抵押去銀行獲得貸款的后路，主要解決了地方政府借債的正規(guī)化問題，避免地方政府隱性債務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大。
七、降準(zhǔn)：3月1日，央行決定3月1日起降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)【點(diǎn)擊查看詳情】
今年上半年央媽僅發(fā)放這一次政策紅利，與去年2月-10月“五次降準(zhǔn)五次降息”組合發(fā)力的政策紅利相比，顯得有些單薄。央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，意味著各銀行將有更多錢可用于放貸，對(duì)于房地產(chǎn)市場而言屬于偏利好消息，一定程度上意味著開發(fā)商從銀行申請(qǐng)的“開發(fā)貸”和購房者申請(qǐng)的房貸將更為容易。對(duì)老百姓來說，央行降準(zhǔn)意味著更多的資金進(jìn)入資本市場，股市和樓市迎來利好，房貸折扣力度可能更大，但是一些理財(cái)產(chǎn)品的收益率卻會(huì)降低。
八、營改增：2016年3月23日，全面實(shí)施“營改增”
建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，二手房稅率仍按5%征收，實(shí)際稅負(fù)負(fù)擔(dān)減少，并于5月1日起實(shí)施。【點(diǎn)擊查看詳情】
“營改增”政策對(duì)莆田樓市沒有產(chǎn)生影響。購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。按5%的征收率簡易計(jì)增值稅，稅負(fù)為4.76%，這比此前實(shí)行的5%營業(yè)稅稅負(fù)要低0.24個(gè)百分點(diǎn)。因此對(duì)二手房的影響并不是特別大，主要是對(duì)企業(yè)、廠房等影響比較大。因?yàn)闋I改增試點(diǎn)實(shí)行雙擴(kuò)，將建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)4個(gè)行業(yè)納入試點(diǎn)范圍，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。
九、莆田二手房“411新規(guī)”
4月8日，莆田地稅傳出緊急通知：從4月11號(hào)開始，調(diào)首購與首改改為以家庭為單位，10日前調(diào)的首免契稅證明在10號(hào)前要使用，過期做廢，按新政策執(zhí)行；關(guān)于營業(yè)稅滿2年的界定，如果賣方第一道是從開發(fā)商買的，原來是以預(yù)告登記的時(shí)間為準(zhǔn)， 4月11日開始調(diào)整為以領(lǐng)證時(shí)間為準(zhǔn)來確定是否滿2年。【點(diǎn)擊查看詳情】
據(jù)介紹，莆田二手房的掛牌房源中有一半是來自新增樓盤。隨著人們對(duì)居住品質(zhì)的提升，加上年初的契稅改革政策，二手房中新的樓盤大戶型房源因手續(xù)費(fèi)大大降低而熱捧。但是因?yàn)椤?11新規(guī)”出臺(tái)，很多新掛牌的房源由于領(lǐng)證時(shí)間未滿兩年而不得不多付好幾萬的交易費(fèi)。
按照“411新規(guī)”，今后購房套數(shù)的認(rèn)定將以家庭為基準(zhǔn)，由此將對(duì)購房資格及契稅等各項(xiàng)購房成本造成影響。尤其是營業(yè)稅滿兩年的界定標(biāo)準(zhǔn)由原先的購房合同滿2年，調(diào)整為房產(chǎn)證出證時(shí)間滿2年，這將使得很多二手房新增房源受到影響。比如五十米路上的名邦豪苑，很多房源的購房合同早已滿兩年，但是領(lǐng)證時(shí)間卻未滿2年。萬輝一二期房源因領(lǐng)證時(shí)間早沒有受到影響，但是2014年才的三期就受到新政沖擊了。認(rèn)定時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)的變化，將對(duì)近期莆田二手房市場造成一定沖擊。因此如何負(fù)擔(dān)新增出來的交易費(fèi)變成了二手房要解決的主要問題，有的選擇買賣雙方共同分擔(dān)，或者是拖延過戶時(shí)間等。
十、房產(chǎn)政策：商轉(zhuǎn)租房
2016年5月4日，鼓勵(lì)個(gè)人出租房，允許商業(yè)房改租賃住房：國務(wù)院常務(wù)會(huì)議共推出四項(xiàng)舉措，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。【點(diǎn)擊查看詳情】
在住房租賃市場上，公租房是其中的特殊部分，同時(shí)屬于住房保障的范疇。住房保障有實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，此前多以實(shí)物保障為主，隨著住房供求關(guān)系緩和以及住房租賃市場的一定發(fā)展，開始向貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變。此次明確， 推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過市場租房給予補(bǔ)貼。 保障對(duì)象，包括了在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。
十一、“莆六條”出爐
2016年5月8日，再次救市！莆田房地產(chǎn)新政“莆六條”出爐，分別從房貸首付比例、支持農(nóng)民工進(jìn)城購房、拆遷戶安置等多方面為莆田樓市去庫存提出支持意見。【點(diǎn)擊查看詳情】
本次“莆六條”新政與之前諸多救市新政太多重復(fù)，有業(yè)內(nèi)人士指出，在中央去庫存大背景下，此次“莆六條”只是新版“閩八條”在莆田的落地響應(yīng)。購房首付、農(nóng)民進(jìn)城購房等方面“莆六條”與此前“閩八條”均有涉及到。“莆六條”還提及加強(qiáng)城市配套設(shè)施建設(shè)，如加大城鎮(zhèn)住宅小區(qū)周邊基礎(chǔ)配套與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)建設(shè)，在教育方面提及合理規(guī)劃建設(shè)幼兒園、小學(xué)和中學(xué)（含高中）等教育設(shè)施，完善不同級(jí)別醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以做到均衡布局教育和醫(yī)療資源。此外出臺(tái)時(shí)間十分耐人尋味，因?yàn)?月10日是仙游、涵江兩地購房補(bǔ)貼截止日子，因此此次“莆六條”也被業(yè)內(nèi)視為“后補(bǔ)貼時(shí)代”順勢(shì)推出的“接班”政策。
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