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臨近年底，莆田樓市相當熱鬧，不僅有多個新盤亮相，也有多個蓄力已久的項目即將首開。上周，在莆田樓市年底嘈雜的聲音中，莆田學院北區(qū)地塊第三次公開出讓，再次刷爆了朋友圈。作為近幾年來莆田市區(qū)為數(shù)不多的黃金地塊，莆田學院北區(qū)地塊命運也是一波三折，處于調(diào)控浪潮更是讓它高處不勝寒。
莆田學院北區(qū)地塊見證了一年來市場起伏
從2016年下半年開始，受到游弋資本的沖擊，莆田土地市場就已經(jīng)開始升溫。而到了2017年第二季度，莆田土地市場更是徹底爆發(fā)，融創(chuàng)高價拿下坂頭地塊如今看來只是前戲，溪白5連拍中多幅地塊樓面價過萬，瞬間引爆了市場。此時，莆田樓市調(diào)控大棒已經(jīng)開始揮舞，公積金門檻提高、住建部門整治炒房等相關政策開始出臺，莆田土地市場的熱度爆表也吸引了監(jiān)管部門注意。
2017年4月21日，莆田國土局第一次發(fā)布公告，莆田學院北區(qū)地塊定于5月12日出讓，半個月之后，5月3日，莆田國土局發(fā)布公告稱該地塊暫停出讓。溪白5連拍讓莆田土地市場達到了最高潮，在一定程度上也是有點過頭。到了2017年下半年，莆田土地市場急轉直下，再也沒有重現(xiàn)上半年的火爆之勢。2017年11月8日，莆田國土局第二次發(fā)布公告，莆田學院北區(qū)地塊暫定于11月29日出讓，不過2天之后，該地塊再次停拍的消息隨即傳來。
業(yè)內(nèi)人士認為，在莆田市中心舊城改造受阻的情況下，莆田學院北區(qū)地塊作為市中心位置絕佳的凈地，本身就自帶光環(huán)。在2017年上半年市場環(huán)境中，該地塊如果直接出讓將是火上澆油。槍打出頭鳥，莆田學院北區(qū)地塊作為莆田出讓過程最為曲折的地塊，受到調(diào)控關注也是意料之中。
松弛有度 莆田學院北區(qū)地塊出讓四大變化
從第一次出讓時候沒有任何條件加持的“裸拍”，到2017年下半年第二次出讓時的“限地價+公證搖號”，再到如今的“限地價+控房價+公證搖號”，莆田學院三次出讓條件不盡相同，不過并不是一味地趨嚴。
第一點，最高限制價格的下降。2017年11月第二次出讓公告中，莆田學院北區(qū)地塊最高限價為150500萬，本次最高限價為145000萬元，足足減少了5500萬。具體反映到樓面價上，第二次出讓時樓面價為11000元/㎡，此次則為10599元/㎡。
第二點，增加“項目銷售價格上的限制”。本次莆田學院北區(qū)地塊出讓，在保留第二次“限地價和公證搖號”的基礎上，又多增加了一項控房價，即該宗地商品住宅（毛坯）最高銷售均價不超過18500元/平方米。此前莆田樓市調(diào)控新政曾規(guī)定“新開樓盤如為精裝房的，其精裝單價每平方米不超過3000元?！卑创擞嬎?，未來該地塊最終銷售價格不會超過21500元/平方米。在如今包括陽光城檀悅、融創(chuàng)蘭溪大觀等樓盤單價紛紛突破2萬的情況下，如果對比幾個項目的地段和配套，該地塊銷售價格性價比優(yōu)勢則十分明顯。
第三點，對于人才周轉房的規(guī)定。在第三次出讓中，直接規(guī)定了“該宗地配建人才周轉房面積不少于11000平方米（不含車位）且不少于110套，配建人才周轉房(含車位)的土地使用權和房屋所有權歸莆田市機關事務管理處；同時土地競得人無償移交該人才周轉房梯位就近的標準地下停車位110個（有獨立產(chǎn)權不少于50個）?！倍诙纬鲎屩?，只是規(guī)定“該宗地配建人才周轉房的土地使用權和房屋所有權歸莆田市機關事務管理處?！?/p>
第四點，項目銷售條件的放寬。第二次出讓中有規(guī)定“該宗地預售許可條件須達到地上工程進度的50%以上且一次性全部公開對外銷售”，本次該條件則被刪除。對于拿地開發(fā)商來說，銷售條件的放寬無疑使得自身在操盤上有了更多的靈活度。
得地段者得天下 再次凸顯中心價值論
據(jù)悉，在莆田學院北區(qū)地塊公告出讓之后，就吸引了各大品牌開發(fā)商的關注，甚至有開發(fā)商揚言即使做虧本了也要拿下該項目。李嘉誠的地段論至今在房地產(chǎn)市場中還是金科玉律，莆田學院北區(qū)地塊緊鄰莆田行政中心，周邊各項配套十分成熟，生活氛圍相當濃厚，該地塊未來必將成為莆田地標之一，不管哪家開發(fā)商拿下該地塊，都不僅僅只是單一的項目，而是對于自身品牌一個絕佳宣傳機會。如今包括聯(lián)發(fā)、恒大、保利、融創(chuàng)等諸多全國房企已經(jīng)牢牢掌握著市場話語權，憑借著“品牌”+“地段”兩張王牌，莆田學院北區(qū)地塊再次凸顯了中心價值論。
搖號并不能解決莆田土地供應不足的局面
控制地上擁堵，就搖號買車；項目開盤供不應求，就搖號選房；而在眾人拾柴火焰高的土地市場，搶不到理還亂的時候，竟然也可以搖號。搖號，似乎是解決一切爭端的最有效途徑。不過，從另一個維度來思考，當政府越限制的時候，就說明這個東西越值錢、更加有價值。莆田學院北區(qū)地塊搖號出讓，側面上反應了莆田土地市場上黃金地塊的稀缺。如果一次能夠拿出5幅類似莆田學院北區(qū)的地塊，搖號就早早地失去了它的意義。搖號并不能改變目前莆田土地市場供不應求的局面，它只是調(diào)控時期內(nèi)的一個特殊操作。
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