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近兩年來，調控成為莆田樓市主旋律，市場從2017年的瘋狂到2018年的低迷，轉換只在一瞬間。土地市場向來都是樓市的風向標，它的變化也可以被視為房地產(chǎn)市場未來走勢的前兆。在本輪莆田樓市調控中，不僅對新房市場的供應下手，對土地市場也推出相應調控措施。春江水暖鴨先知，近期莆田土地流拍的頻繁出現(xiàn)，也預示著莆田樓市的這一波低迷還沒到底。
急速冰凍 莆田土地流拍現(xiàn)象增多
2018年7月，莆田樓市精準調控措施出臺，除了強調“實施片區(qū)精準調控”、“加強片區(qū)房價監(jiān)管”，其中亦提出要“優(yōu)化土地供應管理”。特別是進入11月和12月之后，莆田拍地節(jié)奏加快、數(shù)量增加，不過莆田土地市場依然顯示出十足的涼意。
根據(jù)莆田國土局公告信息顯示，下半年以來，莆田共有火車站地塊、江口鎮(zhèn)舊城地塊、涵江鋪尾地塊、磐龍山莊地塊、山亭鎮(zhèn)地塊等多宗土地流拍或停拍，流拍或停拍地塊數(shù)量相比去年大幅度增加。此外，土拍低溢價率也是莆田下半年土地市場的一大特征。2018年上半年，融僑奪得莆田學院北區(qū)地塊溢價率190%、聯(lián)發(fā)奪得塘北地塊溢價率148%、華鴻奪得秀嶼笏石地塊溢價率167%，而到了7月份，精準調控出臺后的首次土拍，保利2.48億競得塘北地塊十二，溢價率降到60%，建發(fā)奪得荔浦地塊一溢價率30%，融創(chuàng)奪得塘北和興涵水都地塊，溢價率也僅為55.8%和0.3%，下半年土拍都沒有達到政府最高限價。
相比此前拍地每幅地塊都有多家甚至十幾家開發(fā)商報名競爭，今年莆田土拍大多被保利、聯(lián)發(fā)、建發(fā)、國投等央企或國企競得。隨著開發(fā)商融資日益緊縮以及對未來市場預期的下降，莆田土地市場已經(jīng)沒有了往日的火爆。
春江水冷 開發(fā)商拿地信心不足
莆田土地流拍的增加，說明了開發(fā)商在土地市場上拿地信心嚴重不足，一方面，房企面臨越來越嚴重的現(xiàn)金流壓力，另一方面，限價等調控措施的存在讓開發(fā)商失去了在莆田拿地的熱情。通過觀察可以得知，下半年莆田流拍的地塊大多位于火車站、江口、西天尾等外圍區(qū)域，面對一些發(fā)展前景不是很明朗、且缺乏政策支持的周邊區(qū)域，莆田開發(fā)商在拿地時的謹慎是可以理解的。
根據(jù)有研究機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國300城住宅用地流拍地塊宗數(shù)為543宗，同比增加77%；流拍地塊宗數(shù)占推出地塊宗數(shù)比值為6.8%，較2017年的3.5%提高了3.3個百分點；流拍地塊總規(guī)劃建筑面積為6613萬平方米，是2017年的2.1倍。在全國土地市場進入寒冬之際，莆田亦不能獨善其身。
春江水冷，開發(fā)商對市場的敏感度總是高人一等。隨著莆田樓市調控持續(xù)深入，限地價、控房價、搖號等土地出讓條件嚴苛，在地價高企、房價上漲預期被抑制的背景下，開發(fā)商的利潤空間被壓縮，拿地意愿降低。同時，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，再加上房企融資渠道持續(xù)收緊、融資成本不斷提高，加杠桿購地被嚴控，房企拿地更加謹慎，有的會根據(jù)地塊的限價反推拿地的技術指標，保證能算得過賬的才會出手；有的土地儲備充裕的主動選擇放緩拿地；有的資金壓力大的被迫放棄拿地。
不過，“優(yōu)質地塊遭爭搶，非優(yōu)質地塊流拍”！土地流拍的增多并不代表開發(fā)商對莆田樓市悲觀，只能說大家在拿地的時候更加理性。因為那些流拍的土地大多是位置偏遠的周邊地塊，而地理位置優(yōu)越、條件較好的優(yōu)質地塊依然是開發(fā)商爭搶的對象。
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