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轉(zhuǎn)眼上半年已經(jīng)過(guò)去，城廂、荔城、涵江及秀嶼四大板塊樓市商品房共銷(xiāo)售83.3萬(wàn)㎡，均價(jià)11254元/㎡。在調(diào)控的高壓下，莆田樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)都發(fā)生巨大的變化。站在年中的當(dāng)口回顧，筆者就此梳理了2018年上半年莆田樓市的五大關(guān)鍵詞，希望能夠讓大家對(duì)于上半年市場(chǎng)概況有個(gè)橫向把握。
關(guān)鍵詞一：調(diào)控加碼
上半年十余道調(diào)控政策連發(fā) 抑制炒房
為了貫徹“房住不炒”這一主基調(diào)，上半年從中央到地方都出臺(tái)了一連串調(diào)控政策，單單莆田樓市就總共出臺(tái)10余次調(diào)控新政，內(nèi)容包含公積金、限漲令、銷(xiāo)售行為整治、嚴(yán)查價(jià)外價(jià)格、土地出讓等等。
去年，由于市場(chǎng)的供不應(yīng)求再加上房?jī)r(jià)短期內(nèi)暴漲，導(dǎo)致莆田樓市炒房亂象頻出，名額費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、茶水費(fèi)層出不窮，捆綁車(chē)位銷(xiāo)售、另簽裝修合同等更是讓購(gòu)房者叫苦連天。但是如今公開(kāi)搖號(hào)已成為開(kāi)盤(pán)的趨勢(shì)，融創(chuàng)蘭溪大觀一期、正榮府洋房、聯(lián)發(fā)君領(lǐng)綬溪、建工eco、國(guó)湄領(lǐng)涵等均是采取公開(kāi)搖號(hào)的方式開(kāi)盤(pán)，甚至有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)還到場(chǎng)監(jiān)督。
另外也進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，嚴(yán)厲打擊樓市中違法違規(guī)行為。對(duì)捂盤(pán)惜售、投機(jī)炒作、虛假宣傳、違規(guī)銷(xiāo)售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為堅(jiān)決予以查處。部分樓盤(pán)銷(xiāo)售超過(guò)預(yù)售價(jià)漲跌幅度，便不能備案，而且之前很多通過(guò)改名方式以實(shí)現(xiàn)炒房目的的投機(jī)行為也得到有效遏制。
業(yè)內(nèi)人士劉先生表示，這些調(diào)控政策也說(shuō)明了政策向剛需群體傾斜，通過(guò)搖號(hào)來(lái)規(guī)范商品房交易。這不僅是慣徹中央的“住房不炒”的定位，更是強(qiáng)化住宅市場(chǎng)的居住屬性，也強(qiáng)化地方政府對(duì)樓市調(diào)控的主體責(zé)任，還莆田樓市一縷公正陽(yáng)光。而且在樓市調(diào)控大格局下，政府已經(jīng)從土地出讓源頭開(kāi)始限價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效控制房?jī)r(jià)、穩(wěn)定樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
關(guān)鍵詞二：樓市分化
“冷熱不均”是市場(chǎng)常態(tài) 外圍樓市火熱
由于樓市調(diào)控加碼，相較于去年的火爆，今年市場(chǎng)有所緩和，這也給不少剛需購(gòu)房者房?jī)r(jià)即將進(jìn)入拐點(diǎn)的錯(cuò)覺(jué)。而實(shí)際上，冷熱不均才是今年上半年莆田樓市的常態(tài)。一方面，溪白幾個(gè)高地價(jià)樓盤(pán)先后遇到銷(xiāo)售瓶頸，紛紛采用低首付、送精裝、送車(chē)位、一二手聯(lián)動(dòng)等方式促銷(xiāo)。另一方面，由于“限價(jià)令”的政策影響，正榮府、富力尚悅居等老盤(pán)單價(jià)無(wú)法上漲，均價(jià)只能維持在13000-14000元/㎡。這在一眾18000元/㎡高房?jī)r(jià)樓盤(pán)的襯托下，富力、正榮府等品牌樓盤(pán)已然是高性價(jià)房，成為市場(chǎng)追捧的對(duì)象；聯(lián)發(fā)君領(lǐng)綬溪、恒大御龍?zhí)旆逡渤闪恕皠傂璞P(pán)”，均已全部開(kāi)盤(pán)，且進(jìn)入清盤(pán)階段。
與此同時(shí)，在市區(qū)高房?jī)r(jià)的烘托以及品牌房企的帶動(dòng)下，今年莆田周邊區(qū)域樓市全面走火。新度片區(qū)的建工eco A地塊162套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便售罄。秀嶼片區(qū)：鑫和名門(mén)華府的住宅及商鋪先后開(kāi)盤(pán)，并接連售罄；碧桂園天瀾首期住宅也開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，二期88-144㎡濱海奢宅也緊接上市；新盤(pán)世貿(mào)云璽今年剛?cè)胧校?棟高層住宅便速度售罄。涵江片區(qū)：上半年僅國(guó)湄領(lǐng)涵一個(gè)新盤(pán)入市，716套房源3月開(kāi)盤(pán)，如今僅剩少量房源在售。
此外，邊郊片區(qū)的土地市場(chǎng)也十分搶眼。聯(lián)發(fā)成功進(jìn)入涵江塘北腹地，世茂成功收購(gòu)德信國(guó)賓府進(jìn)入涵江樓市，碧桂園、聯(lián)發(fā)通過(guò)合作保利林語(yǔ)溪也進(jìn)入涵江興涵水都片區(qū)。由于品牌房企“降維”的拿地發(fā)展戰(zhàn)略，今年秀嶼片區(qū)也成了莆田土地拍賣(mài)的新貴。今年世茂云璽加入開(kāi)發(fā)、以及碧桂園的深耕和華鴻嘉信的加盟，都為秀嶼樓市帶來(lái)更多的“流量”。
涵江某樓盤(pán)陳經(jīng)理士表示，今年外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)的突然火爆，房?jī)r(jià)當(dāng)然是最大的一個(gè)驅(qū)動(dòng)，只不過(guò)購(gòu)房群體還只是以當(dāng)?shù)厝藶橹鳌６译S著城市框架拉大及各項(xiàng)配套不斷落地，周邊樓市利好消息不斷，且與市區(qū)高昂的房?jī)r(jià)相比，涵江、秀嶼等周邊樓市的房?jī)r(jià)相對(duì)處于低洼，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較少，因此今年不少投資客也往外圍片區(qū)轉(zhuǎn)移。
關(guān)鍵詞三：購(gòu)房成本增加
房貸利率持續(xù)上漲 公積金貸款成雞肋
對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，持幣觀望的風(fēng)險(xiǎn)之一就是房貸成本逐漸增加。從2016年年底，“房住不炒”這一基調(diào)確立以后，莆田貸款利率就開(kāi)始收緊了。去年上半年，多家銀行開(kāi)始有意控制放貸額度，房貸利率已開(kāi)始上浮，且在辦理按揭時(shí)無(wú)限期等待。到了今年莆田首套房貸利率已經(jīng)普遍上浮10%-15%，二套房貸普遍上浮20%，其中股份制商業(yè)銀行二套房最高利率甚至上浮至25%。在莆房網(wǎng)論壇上也有網(wǎng)友爆料稱，中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、興業(yè)銀行陸續(xù)開(kāi)始“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這讓許多去年按揭買(mǎi)房但還沒(méi)有放款的人士都十分揪心。
房貸利率提高，最直接的影響就是購(gòu)房者月供增加了。以貸款100萬(wàn)還30年為例，按目前4.9%的利率算，需要支付90萬(wàn)左右的利息，而房貸利率上調(diào)20%后，同樣的貸款額度和還款年限，支付的利息較之前要多出22多萬(wàn)元，分?jǐn)偟皆鹿┥厦婷吭戮鸵喑鼋?00多元。
房貸利率持續(xù)上漲，使得一些購(gòu)房者把希望放在公積金貸款。但是由于多個(gè)開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款，且貸款額度少，也被購(gòu)房者吐槽為雞肋。網(wǎng)友“老頭要買(mǎi)房”抱怨道，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商基本都變相拒絕公積金貸款。部分樓盤(pán)明面上可以公積金貸款，但是不能組合貸，如果要使用公積金貸款，那么準(zhǔn)備的首付就非常高。還有很多“限價(jià)”的樓盤(pán)要求公積金貸款必須期限內(nèi)放款，要不然就違約了。但是公積金放款慢是常識(shí)，誰(shuí)能保證呢。
關(guān)鍵詞四：商業(yè)泡沫破裂
多個(gè)商場(chǎng)“空寂寥” 唯有文獻(xiàn)步行街喜迎接盤(pán)俠
電商的崛起、大型商場(chǎng)的沖擊，及自身運(yùn)行能力不足，今年莆田多個(gè)中小商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)窘境加劇。大唐、金鼎、雙洋環(huán)球廣場(chǎng)等一些商場(chǎng)甚至出現(xiàn)了“空寂寥”。大唐廣場(chǎng)2-5樓停止?fàn)I業(yè)，只剩下一樓開(kāi)放。名店女人街2-3樓商業(yè)改成養(yǎng)老院，而遭到業(yè)主的強(qiáng)烈抗議。雙洋環(huán)球廣場(chǎng)只有幾家商家營(yíng)業(yè)，消費(fèi)者更是寥寥無(wú)幾。由于人氣下滑不好經(jīng)營(yíng)，今年正榮時(shí)代廣場(chǎng)二層及部分商鋪也不再返租了。
在商場(chǎng)一片悲涼聲中，唯一振奮人心的消息就是，爛尾的文獻(xiàn)步行街復(fù)活，并牽手中鐵建業(yè)，并將于2018年10月前竣工。占據(jù)市中心地段的文獻(xiàn)步行街，莆田人民對(duì)之有著特殊的情感。據(jù)了解文獻(xiàn)步行街第一次傳出來(lái)的開(kāi)業(yè)時(shí)間是在2012年元旦，然后就是拖延到2012年五一、國(guó)慶。在接下去的幾年時(shí)間里面，文獻(xiàn)步行街開(kāi)業(yè)消息也像是“狼來(lái)了”一樣，不斷挑逗著莆田人敏感的神經(jīng)。
業(yè)內(nèi)人士黃先生表示，伴隨著莆田房地產(chǎn)的發(fā)展和各大住宅小區(qū)的崛起，莆田市區(qū)商業(yè)也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一段虛假繁榮的泡沫化時(shí)代。在2012年前后，莆田市區(qū)有多達(dá)17個(gè)項(xiàng)目打出綜合體概念，這些項(xiàng)目大多由本土房企開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目定位上同質(zhì)化嚴(yán)重、毫無(wú)自身特色。這幾年伴隨田消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的演變，莆田人的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。這些泡沫終究還是被市場(chǎng)戳破。
關(guān)鍵五：城建爆發(fā)
莆田西大變樣 多個(gè)新區(qū)發(fā)展拉大城市框架
得益于城建規(guī)劃及佛教論壇大會(huì)的召開(kāi)，莆田終于迎來(lái)了眾多城建項(xiàng)目落地的密集期。莆田會(huì)展中心（火車(chē)站廣場(chǎng)）、廣化路、城港大道立交橋等幾個(gè)重大城建項(xiàng)目都要趕在10月份召開(kāi)之前完工。
借助佛教論壇的東風(fēng)，曾經(jīng)交通不便、工廠林立的莆田西，也迎來(lái)了城建大爆發(fā)。據(jù)了解，廣化寺周邊將投入2.8億進(jìn)行改造，包括廣化路改擴(kuò)建、南湖路改擴(kuò)建、廣化寺前南湖公園整治提升工程（82畝）、道路景觀綠化配套工程、廣化寺南山廣場(chǎng)提升（80畝）等等！鐘潭文旅片區(qū)規(guī)劃有高級(jí)禪修設(shè)施、佛教文化旅游區(qū)、油畫(huà)城、美術(shù)館、仿古水街等，規(guī)劃用地面積1100畝；九龍山公園規(guī)劃用地面積700畝，也已經(jīng)如火如荼地推進(jìn)。另外，樟林片區(qū)木蘭大道以南將規(guī)劃莆田軟件產(chǎn)業(yè)園3.5億基礎(chǔ)工程率先亮相。位于嶼上村的木蘭陂公園拆遷也已經(jīng)啟動(dòng)，未來(lái)將建成面積達(dá)500畝的山體公園！
片區(qū)發(fā)展?jié)摿θ绾?，往往與一個(gè)區(qū)域的城建情況密切相關(guān)，因此莆田每一個(gè)城建規(guī)劃利好，都使得嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商和房東有了更多漲價(jià)借口和理由。據(jù)了解，祥和山莊院墅7月1日起全線上調(diào)價(jià)格。有的莆田西房東也開(kāi)始捂房。祥和山莊一套115㎡精裝三房，房東原先掛牌價(jià)11500元/㎡，如今也不賣(mài)了。房東告訴筆者，現(xiàn)在出售有的客戶會(huì)挑刺，等到10月佛教論壇開(kāi)幕，周邊配套升級(jí)后，再漲價(jià)出售。
這幾年莆田樓市不斷向周邊發(fā)展。在“東進(jìn)南伸北拓”等戰(zhàn)略刺激下，莆田發(fā)展框架逐漸拉大。莆田城區(qū)早已不再局限在文獻(xiàn)路、梅園路一帶，玉湖新城、木蘭溪南岸、火車(chē)站片區(qū)、莆田大學(xué)城、興涵水都-塘北生活區(qū)等新區(qū)板塊落地并迅速擴(kuò)張。如玉湖片區(qū)的兩館一宮開(kāi)放，中山中學(xué)荔浦分校、礪志國(guó)際學(xué)校等配套也逐步落地，涵江的尚書(shū)公園、西河公園、興涵水都國(guó)際學(xué)校、實(shí)小分校等開(kāi)建，這些配套設(shè)施的完善，將會(huì)對(duì)片區(qū)購(gòu)房者居住生活品質(zhì)的提升發(fā)揮著重要的作用。
伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，“莆陽(yáng)新城”橫空出世，莆陽(yáng)新城對(duì)于城區(qū)跨過(guò)荔園路和推進(jìn)城涵一體化都意義非凡。莆田城東板塊經(jīng)過(guò)近十年開(kāi)發(fā)已經(jīng)漸漸飽和，一條荔園路更是使得城東發(fā)展進(jìn)入一潭死水狀態(tài)。莆陽(yáng)新城的出現(xiàn)，將拉大莆田城市格局，對(duì)于涵江城市西進(jìn)發(fā)展也將產(chǎn)生極大向心力。
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