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莆房網(wǎng)：莆田樓市有無可能再恢復(fù)到2013年那種市場行情？如果想要徹底回暖的話，您認(rèn)為還需要什么刺激政策？
王為民：其實我們都很慶幸遇到了2013年那樣瘋狂的市場，但是瘋狂不應(yīng)該是一個市場的應(yīng)有表現(xiàn)，理性才是我們應(yīng)該去面對的。
從去年至今的的各種刺激政策，都是以“釋放需求”為調(diào)控主旋律，下一階段政府的職能重點將是以“控制供應(yīng)”為核心，那對于莆田市場這樣的內(nèi)生型市場，相關(guān)職能部門合理把控土地供應(yīng)、維護供需平衡，才是保證市場穩(wěn)步回暖的基礎(chǔ)，對于“徹底”回暖的愿景，那是在實現(xiàn)穩(wěn)定之后，才應(yīng)該去考慮的。
趙磊：閩七條（公積金首付20%）出來之后，我們就認(rèn)為這一政策并不會讓莆田樓市成交量出現(xiàn)井噴式增長。如果想要使市場有比較大的回暖，就需要銀行像2008年那樣在房貸利率上能有比較大的回扣。目前各大銀行的房貸利率折扣都還比較小，福州、廈門一些銀行在房貸利率上也是把控比較嚴(yán)格的，折扣大多在98折、95折左右，莆田的銀行甚至還需要購買他們的理財產(chǎn)品才能得到折扣優(yōu)惠。2013年是莆田樓市比較瘋狂的一年，那種市場態(tài)勢再也回不去了。如果想要使市場持續(xù)增溫往上走的話，央行一定要再降息降準(zhǔn)，才能不斷刺激潛在市場客戶，讓他們覺得房地產(chǎn)市場仍然有利可圖。
莆房網(wǎng)：從去年到現(xiàn)在莆田樓市出現(xiàn)比較長時間的市場冷淡期，您認(rèn)為這其中的原因是什么？
林俊：莆田有著很濃厚的經(jīng)商氛圍，在外莆商人群也比較大。在中國實體經(jīng)濟不景氣的情況下，莆田人所涉及的很多行業(yè)也都受到了不同程度的影響。莆田樓市低迷最核心的問題還在于民間購買力下降。莆田人很多都在做生意，這類人對經(jīng)濟走勢比較敏感，在經(jīng)濟不景氣的情況下，大家的出手也會比較謹(jǐn)慎，對于投入產(chǎn)出比要求會更高，消費信心也受到一定抑制。
莆房網(wǎng)：現(xiàn)在很多人都說一二線城市樓市可能會比較好一點，三四城市樓市反而處于一個亞健康狀態(tài)。莆田作為一個四線城市，您覺得莆田樓市供應(yīng)是否存在泡沫？莆田樓市是否健康？
林?。簭囊欢€城市特點來說，他們的房地產(chǎn)市場回暖會比較快一點，三四線城市市場有一定滯后性。雖然莆田屬于四線城市，房地產(chǎn)市場的發(fā)展跟每個城市的經(jīng)濟、人口是相掛的，所以在這個事情上面還得具體問題具體分析。相比其他四線城市，莆田經(jīng)濟的活躍度還是比較高的。隨著近幾年央企不斷進入、莆田人口結(jié)構(gòu)不斷改善，越來越多的外來人口和莆商選擇在莆田置業(yè)。在去年整體市場不景氣的情況下，莆田樓市跟外省市城市相比成交量上還是比較理想的。從存量上來說，莆田幾個樓盤也都不斷的在清庫存，近半年來很多存量房的去化已經(jīng)到一定程度了。在去年底的時候莆田樓市存量房確實比較大，但在多個開發(fā)商通過降價、打折、優(yōu)惠等多種手段處理下，這一波庫存已經(jīng)消化得差不多。另外，從土地供應(yīng)來說，近兩年來莆田主城區(qū)土地供應(yīng)量并不大，這就意味著2015年下半年開始莆田樓市住宅供應(yīng)會進入一個比較短缺的狀態(tài)。
趙磊：莆田市場我一直都不覺得它是一個健康的市場，從2013年的瘋狂去化和2014年的擠壓，可以感受到比例差距是很大的。未來的莆田市場，優(yōu)質(zhì)的項目會越來越多，它的去化情況會越來越好，地段好、有品牌號召力的項目受市場歡迎程度會越來越高，競爭力較差的項目會越來越糟糕?，F(xiàn)在的莆田購房者已經(jīng)越來越精明了，他們的眼光也越來越挑剔，市場分化會更加明顯。
莆房網(wǎng)：目前莆田市區(qū)在售和可售住宅數(shù)量日趨減少，購房者可選擇面也是不斷縮小。與新政扶持改需相比，莆田剛需似乎已無處可逃。莆田市區(qū)樓市是否存在有價無市，您如何看待這一現(xiàn)象？
王為民：莆田樓市的剛需市場并不會出現(xiàn)“有價無市”的情況，眾所周知，14年上半年，莆田市場出現(xiàn)了大面積的降價潮，這一輪降價后，其實很大程度上擠壓了原本的價格泡沫；
市區(qū)在售和可售住宅的減少，一方面將導(dǎo)致價格上漲，另一方面將推動大量購房客戶向外圍延伸，這其實是一個城市發(fā)展的必然階段。
林?。簩τ趧傂璧慕缍?，不同的城市也存在著不同的范圍。如果是在上海，因為它的房價確實比較高，很多小夫妻能夠買一個60、70平的房子就已經(jīng)很滿足了。而如果是在福州廈門這種二線城市，它的剛需群體面積可能就在90-100㎡之間。對于莆田剛需來說，大部分莆田人對于住房的主流需求都是在三房，因為它城市生活的特點和家庭結(jié)構(gòu)，大家對于戶型的需求和認(rèn)知還在于120㎡-130㎡之間 。從近幾年的成交表現(xiàn)來看，真正90㎡左右的房源在莆田銷售情況并不是很好。
另外從價格上來說，近一兩年來莆田主城區(qū)樓盤價格也開始產(chǎn)生一些分化。在五年前，莆田主城區(qū)的樓盤都是一個價，價格上面并沒有存在階梯變化。隨著樓盤開發(fā)水平不斷提升，莆田主城區(qū)樓盤在定位上也進行不斷調(diào)整，市場上同時出現(xiàn)了改善型樓盤和剛需盤。而且開發(fā)商因為拿地成本、建安成本越來越高，它自身也有一個溢價盈利的考慮。莆田主城區(qū)部分中小開發(fā)商還在套用10年前的思維和戶型來做產(chǎn)品，但是莆田人對住房追求已越來越高，他們懂得怎樣去挑選一個好的房子。產(chǎn)品品質(zhì)停滯不前，購房者需求不斷提升，正是目前供需雙方銜接不上，導(dǎo)致了莆田剛需沒有春天這個說法。其實，莆田人的剛需人群年齡都比較小，他們很多人在購房的時候還需要父母來贊助，父輩經(jīng)過了長時間的經(jīng)濟積累，他們的經(jīng)濟承受能力還是比較強的。很多莆田所謂的“剛需”，決定他們出手的卻是父母這一輩對改善型需求比較高的群體。這對于莆田品牌樓盤來說也是一個機會，可能你的價格不低，但是你的品質(zhì)可以得到市場和購房者的認(rèn)可。
趙磊：對莆田客戶來說，他的剛需需求面積和其他城市是不一樣的，莆田的剛需面積起碼在120-130㎡之間，這個戶型面積目前在莆田主城區(qū)里樓盤還是會比較多的。莆田市區(qū)真正在賣的項目能叫得上口的優(yōu)質(zhì)項目，本來就已經(jīng)很少了。我并不認(rèn)為目前莆田市區(qū)的房價是剛需承受不了的，目前莆田年輕人購房時很大的一部分資金都來自父輩支持，只要面積適應(yīng)得了，其實價格并是不很貴。
莆房網(wǎng)：今年莆田樓市“金三銀四“徹底無望，您是否認(rèn)為接下去的五一會成為莆田樓市拐點？對今年下半年莆田樓市走勢有何判斷？
王為民：今年的“金三銀四”整體表現(xiàn)一般，同比下降幅度較大，但是環(huán)比并無下跌情況；而且這兩個月市場上也并沒有高品質(zhì)的新項目開盤，所以表現(xiàn)比較疲軟。對于五一節(jié)點，每個樓盤將積極開展各種營銷活動，通過直接的讓利促銷，為自己的“紅五月”打一個開門紅。所以，我相信五月的莆田樓市，將會迎來上半年的一波成交小高峰，但如果要定義為“拐點”的話，成色略顯不足。
對于下半年的莆田樓市走勢，將主要看幾個大型項目的入市情況，就像去年的碧桂園，一波近2000套的開盤銷售，就給市場打了一劑強心劑。
林?。?.30新政出臺到五一剛好一個月，從拐點的角度來判斷，未來莆田樓市不會產(chǎn)生一個非常大的瞬間轉(zhuǎn)變，未來的市場會是一個平穩(wěn)上漲的過程。在包括閩七條、閩八條、降息降準(zhǔn)等政策紅利的疊加下，莆田樓市走向會越來越好。另外，中國投資渠道缺乏的情況并沒有得到改善，股市火爆，很多資金和人群就會開始流入進去，但是隨著股市開始產(chǎn)生震蕩，就會有部分資金從股市里流入到樓市當(dāng)中。莆田的存量房從去年七八月份開始，已經(jīng)用了大半年甚至一年時間來消化，供應(yīng)減少需求增加，物以稀為貴，這也會不斷刺激購房者入市。
趙磊：五一這個節(jié)點莆田很多開發(fā)商都有相應(yīng)的推盤動作，屆時成交量也會有相應(yīng)提升。但是接下來的6-8月份則是莆田傳統(tǒng)淡季，看房人漸漸減少，所以五一并不會成為莆田樓市的拐點。當(dāng)五月份市場行情起來之后，馬上六、七月份又下去了，不能持續(xù)上揚，這個對購房者會產(chǎn)生一定的心理打擊，他會懷疑是不是房地產(chǎn)市場又不行了。如果國家再接著出臺救市政策，與其期待五一會成為拐點，還不如期待金九銀十包括國慶節(jié)點。和一二線城市相比，莆田這種三四線城市對于救市政策的反應(yīng)會比較慢一點，到了金九銀十期間，政策效果會徹底放大。而九月份十月份之后，又是年底返鄉(xiāng)潮，這兩波成交小高潮疊加在一起，對于整個市場的刺激作用會更大一點。之前積累的一波認(rèn)清形勢想要購房的客戶他在五一就會出手，經(jīng)過6、7月份的沉淀之后，到9月、10月份又會有一波購房潮，但是這也需要靠國家繼續(xù)出臺相應(yīng)的救市政策來支撐。
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