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編者按：3月30日，財(cái)政部公布二手房營業(yè)稅免征年限由5年改成2年；同日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)手發(fā)布文件，二套房首付比例降至四成。在降息降準(zhǔn)作用寥寥無幾之后，救市尺度進(jìn)一步放大。3.30新政落地至今已接近一個(gè)月，莆田樓市備案數(shù)據(jù)卻幾無變化，是開發(fā)商集體等五一還是回暖仍存變數(shù)？莆房網(wǎng)獨(dú)家策劃《3.30新政一月談》，專訪華永天瀾城營銷總監(jiān)王為民、立丹行（莆田）營銷總監(jiān)趙磊、正榮（莆田）置業(yè)策劃經(jīng)理林俊，為大家撥開樓市迷霧。
莆房網(wǎng)：作為在此輪救市浪潮中尺度最大的兩大新政，3.30新政之后，貴司樓盤售樓部到訪量、成交量相比之前有何變化？
王為民：3.30新政，其實(shí)并未對我們項(xiàng)目的來訪量以及成交量有顯著的促進(jìn)作用，但是，在現(xiàn)場接待客戶的過程中，可以明顯感覺到客戶對于購房的態(tài)度已經(jīng)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變；從去年的悲觀、不看好、不出手，到今年已逐步表現(xiàn)為一種猶豫；相信隨著各級(jí)政府對于政策的落地執(zhí)行，客戶對于市場的信心將進(jìn)一步提升。
林俊：3.30新政所帶來的變化還是比較顯著的，首先從來訪量來看，第二季度也就是3.30之后，正榮旗下項(xiàng)目來訪量基本上翻了一番，每周都有大幾十組的客戶來訪，每天案場的氛圍也都比較好。正因如此，正榮潤璟也是借機(jī)推出新的產(chǎn)品，正榮財(cái)富中心結(jié)合目前產(chǎn)品特點(diǎn)LOFT走量也是比較不錯(cuò)的，成交量和3月份前相比有一個(gè)比較大的提升。新政的作用效果短期來看還是比較明顯，往年春節(jié)過后莆田樓市都會(huì)比較冷淡，隨著返鄉(xiāng)潮撤退，市場都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)多月的冷淡期，今年年后這兩個(gè)月反而比往年同期的情況要好。
趙磊：從立丹行在莆田代理的幾個(gè)項(xiàng)目來看，不管是莆田雅頌居還是萬科城，來訪量和成交量相比之前一段時(shí)間都是有比較明顯的回升?？蛻糍彿恳庠讣訌?qiáng)、成交速度更快，這也是市場環(huán)境刺激的效果，一些本身就有購房需求的客戶，他們的猶豫心理已逐漸消失。
華永天瀾城營銷總監(jiān)王為民
莆房網(wǎng)：雖然從去年下半年開始，兩次降息、兩次降準(zhǔn)、閩七條（公積金首付20%）、閩八條（首套房認(rèn)定、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定）、營業(yè)稅免征5改2、二套房首付40%，如此密集的出臺(tái)救市政策，莆田樓市卻似乎依舊巋然不動(dòng)。在這些救市新政中，您認(rèn)為哪些具有實(shí)際意義，哪些則是象征意義比較大？
王為民：兩次降息降準(zhǔn)，對市場釋放出比較大的利好信息，也表明政府對于樓市的一種態(tài)度，從目前來看，政府的這一舉措還未得到市場認(rèn)可，也沒有達(dá)到業(yè)內(nèi)人士所預(yù)期的效果。以一線銷售情況來說，新的公積金政策，應(yīng)該是目前受到市場買房客戶認(rèn)可度最高的一項(xiàng)舉措，公積金20%首付疊加利率下調(diào)，短期內(nèi)釋放的一部分需求，是售樓處現(xiàn)場就能明顯感受到的。
林?。何覀兒茈y去評判哪個(gè)政策的意義會(huì)比較大，這么多政策的的出臺(tái)對于房地產(chǎn)市場起一個(gè)疊加作用。目前的市場環(huán)境已不是單純的一兩個(gè)政策就能扭轉(zhuǎn)乾坤的，但是這些政策作用不斷疊加，從去年的降息降準(zhǔn)到閩七條、閩八條等等，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了比較大的烘托效果。從政策層面也可以看出來國家對房地產(chǎn)還是比較扶持的，這對于提升普通市民的購買信心有很大幫助，持續(xù)不斷的新政已經(jīng)釋放出很大一群被壓制住的改善型需求人群。之前一些想買二套房的人群可能由于首付過高、公積金使用難度等門檻而退卻，在這次新政刺激下，他們的需求就被釋放到市場。
趙磊：這次救市政策各級(jí)政府打的是一個(gè)組合拳，對市場回暖的刺激也需幾個(gè)政策疊加在一起才能起到效果，并不能單單把各個(gè)政策拆解來看。對莆田樓市而言，降息政策的作用會(huì)比較大一些。莆田市場里的客戶很多都在多次重復(fù)購買著不動(dòng)產(chǎn)，部分客戶也已經(jīng)有使用過公積金，而且莆田這邊有交公積金的客戶比例并不是很大。如果客戶已經(jīng)使用過公積金，他需要先把首次公積金貸款的部分先還完，才能享受到公積金首付20%這個(gè)政策帶來的紅利。公積金新政對莆田樓市的刺激作用并不是很大，接下來還得看商業(yè)銀行在房貸門檻上的進(jìn)一步降低。公積金首付20%，按照莆田目前主流戶型和單價(jià)，如果總價(jià)90萬，按照現(xiàn)在夫妻雙職工最多貸款55萬規(guī)定，這個(gè)貸款額度是不夠的，所以就必須使用公積金+商業(yè)銀行組合貸。而使用組合貸的話，就會(huì)又涉及到商業(yè)銀行在房貸利率、折扣上的優(yōu)惠力度。所以對莆田購房者來說，通過降息來降低購房門檻才能進(jìn)一步瓦解如今市場中的冰凍狀態(tài)。
正榮（莆田）置業(yè)策劃經(jīng)理林俊
莆房網(wǎng)：去年開始至今的樓市趨冷，與2012年那一波淡市相比有何差異？
王為民：2012年的淡市主要是政府的行政職能手段所造成的短期影響，而在那之后，我們看到的就是2013年迎來了一波“報(bào)復(fù)性”的反彈，進(jìn)而創(chuàng)造了樓市成交的歷史最高點(diǎn)；
而我們現(xiàn)在所處的環(huán)境，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了由市場作用為導(dǎo)向，因市場供需關(guān)系的變換而導(dǎo)致的淡市；現(xiàn)在政府所做的，不再是抑制房地產(chǎn)，而是支持，但更多的是對市場的“托底”手段。
林?。悍康禺a(chǎn)市場的發(fā)展跟中國的經(jīng)濟(jì)走向是有關(guān)系的，去年中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)遇到了比較大的挑戰(zhàn)，下行壓力不斷增加，2014年整個(gè)房地產(chǎn)市場也隨之碰到比較大的問題。房地產(chǎn)市場走勢和經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相掛鉤的，作為中國支柱性產(chǎn)業(yè)，如今中國房地產(chǎn)市場也面臨著比較大的壓力。如今這波淡市和2012年相比最大的區(qū)別在于它所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
趙磊：2012年那波淡市和去年相比，比較大的區(qū)別在于股票市場的行情變化，2012年的股票市場并沒有近期這么火爆。今年股票行情火爆勢頭已超出我們的想象，全民炒股，很多人把自己身邊可以使用的資金都拿出來投入到股票市場，甚至有人把房子賣掉或拿去抵押來炒股。股票不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，它無法為城市帶來GDP增長，老百姓的資金最終還是要回到房地產(chǎn)或者其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)上面，這樣才能比較好的帶動(dòng)財(cái)政收入或者GDP增長。目前中國股票市場一路狂奔，大家都紛紛把錢投入股市，但股票這種市場很難說，賺錢的永遠(yuǎn)都只是少數(shù)，散戶只能當(dāng)炮灰。老百姓手頭上的資金最終還是會(huì)回到房地產(chǎn)或其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面。從去年到現(xiàn)在的這一波淡市，為什么需要政策一次次去刺激，而不是像之前那樣一刺激市場就反彈，這因?yàn)槠胀ɡ习傩照业搅斯善钡绕渌Y金宣泄口，其他投資渠道有利可圖，他們的購房意愿就不會(huì)一下子產(chǎn)生井噴式的反應(yīng)。另外，莆田本身屬于四線城市，它的市場對政策反應(yīng)速度也比較緩慢，福州廈門等二線城市的回暖跡象比莆田明顯，政策的傳導(dǎo)本身就有一個(gè)周期性?？赡茉谶@一個(gè)月時(shí)間里我們看不出市場變化，但是相比之前幾個(gè)月，我們就能看出救市政策對莆田樓市的作用了，供需雙方都在開始躍躍欲試。
立丹行（莆田）公司策劃總監(jiān)趙磊
莆房網(wǎng)：據(jù)莆田房管局備統(tǒng)計(jì)顯示，3.30兩大新政出臺(tái)近一個(gè)月，莆田樓市備案數(shù)據(jù)并未迅速出現(xiàn)回升，相比二手房市場回暖勢頭，莆田一手房市場變化較小，您認(rèn)為這其中原因有哪些？
王為民：新政策中的“5改2”，對于二手房市場來說，直接降低了買賣雙方的交易成本，釋放了二手房市場的需求，而一手房市場的一些利好性政策仍以制造輿論導(dǎo)向?yàn)橹?，引起了市場話題性，但并沒有落地的走向引導(dǎo)。在經(jīng)歷了13年瘋狂的樓市后，一手房需求被過度消費(fèi)，在政府新一輪的政策刺激下，對于新的市場需求增長是有一輪周期性的，我們?nèi)孕枰阅托牡难酃馊タ创@個(gè)問題。
林?。盒抡诙址渴袌錾系姆磻?yīng)會(huì)比較直接一點(diǎn)，一手房在成交數(shù)據(jù)上則往往有一定的滯后性。另外，新政剛剛出來的時(shí)候莆田開發(fā)商并沒有集中推盤，而經(jīng)過春節(jié)返鄉(xiāng)潮的消化，之前一波供應(yīng)已經(jīng)基本結(jié)束，在市場沒新增供應(yīng)的情況下，市場對政策的反應(yīng)就會(huì)比較慢。新政出來時(shí)莆田一手房市場剛好處于一個(gè)新房源供應(yīng)的緩沖期，很多開發(fā)商并沒有新的推盤計(jì)劃。二手房房東和購房者都是屬于比較小的個(gè)體，他們在成交談判上比較靈活，船小好掉頭。3.30新政出臺(tái)之后房東的反應(yīng)比較快，整個(gè)二手房市場放量突然增大，但是很多房東也出現(xiàn)了價(jià)格上漲情況，房東對于成交價(jià)格的期待也因新政的出臺(tái)有所提高。
趙磊：對莆田樓市來說，它的二手房市場本身就不是很活躍，莆田客戶很少會(huì)把自己購置的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)做二手房賣掉再去購置一套新房。莆田二手房市場去化量本身就不高，所以它不能和福州廈門等一線城市那樣，一手房市場和二手房市場產(chǎn)生一個(gè)比較明顯的對比。新政出臺(tái)之后，如果說是刺激購房者，還不如說是刺激開發(fā)商，莆田就有多個(gè)開發(fā)商已經(jīng)在想方設(shè)法刺激自己項(xiàng)目的成交量。開發(fā)商和購房者之間的關(guān)系，房東和買房者之間的關(guān)系，前者明顯會(huì)更著急一點(diǎn)。
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