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編者按：5月份以來，莆田樓市徹底擺脫市場低迷，住宅備案數(shù)據(jù)一路高漲，直逼2013年巔峰期。在此期間，不僅購房者出手意愿加強(qiáng)、出手速度加快，開發(fā)商也是密集展開推盤攻勢，欲意趁機(jī)收網(wǎng)。而股市波動起伏，也對莆田購房者資金實力產(chǎn)生不小影響。金九銀十如期而至，股指繼續(xù)震蕩，莆田樓市能否在此前大好基礎(chǔ)上一路狂飆？莆房網(wǎng)獨家采訪名邦豪苑張桂華、立豐左岸藍(lán)灣黃振凡、聯(lián)創(chuàng)劉力群，解讀金九銀十！
名邦豪苑銷售負(fù)責(zé)人張桂華
莆房網(wǎng)：5月份以來，莆田樓市成交一路上漲，月均成交量堪比2013年市場最高峰，您認(rèn)為莆田樓市成交量在近幾個月回暖有哪些原因？和2013年市場相比，又有何不同？
名邦豪苑張桂華：上半年房貸松綁和營業(yè)稅免征期“5改2”等利好政策極大地刺激了改善型需求，同時股市短期財富效應(yīng)又助推了樓市成交上漲。但是如果說2013年的樓市是集體的狂歡，那么今年的樓市經(jīng)過2014年調(diào)整后就只是個別群體的盛宴。如今區(qū)域之間、房企之間分化也越來越明顯，即使是同一個區(qū)域的不同開發(fā)商也是有人吃肉有人喝粥。與此同時，不少購房者經(jīng)過樓市洗禮后置業(yè)也更加理性。在如今莆田購房大軍的隊伍中還不乏多次置業(yè)的購房者，他們已關(guān)注房地產(chǎn)多年，對樓市政策變化十分敏感，并善于分析其中利弊，從而抓住購房時機(jī)，儼然已成為“樓市專家”?！?/p>
立豐左岸藍(lán)灣黃振凡：今年莆田樓市回暖，一是2014年抑制的需求在2015年得到了釋放；二是政策利好，特別3.30政策及多次的降息降準(zhǔn)，給了市場更多的信心及引導(dǎo)?！?/p>
2013年的市場更多體現(xiàn)在房地產(chǎn)的整體繁榮，數(shù)據(jù)上體現(xiàn)為量價齊升；但2015年的樓市并沒想像中的那么美好，品牌盤、地段盤、性價比樓盤在這波銷售中占據(jù)了主導(dǎo)。從數(shù)據(jù)上我們看出量增長了，但價格漲的并不多。集中大量開盤的項目虛指可數(shù)，大多項目都是以持銷為主。優(yōu)惠力度上相較2013年更大?！?/p>
莆房網(wǎng)：目前，莆田樓市整體政策環(huán)境已是2008年以來最寬松時刻，央行降息、支持改需等多項救市政策效果明顯見效。您認(rèn)為今年莆田樓市金九銀十成色如何？ 能否在此前基礎(chǔ)上繼續(xù)火爆？
名邦豪苑張桂華：今年可以說是政策寬松年，救市政策頻出，利好效應(yīng)累積，不僅刺激提振市場活躍度，也進(jìn)一步推動市民購買力。在前幾個月的實際銷售過程中，我們也明顯感到樓市中潛在的人氣，市場一直是有后勁的。上月底，央行發(fā)動本輪的第五次降息、第四次降準(zhǔn)。此次央行雙降，購房成本降至最低，不僅有利于開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)，也會促進(jìn)購房者的買房動力。對購房者來說，雙降意味著利息減少、房貸壓力減輕。伴隨著莆田人敏感的“鬼節(jié)”畫上句號，被開發(fā)商視為重要營銷節(jié)點的“金九銀十”已經(jīng)來到。在政策助推下，市區(qū)、涵江預(yù)計將有數(shù)十個項目推盤入市，莆田樓市或?qū)⒂瓉砟陜?nèi)的供需高峰，此輪樓市回暖已成定局，并且或?qū)⒀永m(xù)至明年年初?！?/p>
立豐左岸藍(lán)灣黃振凡：說到今年的金九銀十的成色，需要搞清楚兩點，一是新增預(yù)售供應(yīng)是否充足，二是需求是否會繼續(xù)擴(kuò)大。今年九、十月預(yù)計要推盤的主要項目有雅頌居、萬科、左岸藍(lán)灣、潤景、恒大、保利城。預(yù)計總供應(yīng)量22萬方。而去年在此階段推盤的有保利香檳國際、中海、歐氏、正榮、萬科、碧桂園、雅頌居、環(huán)宇等，比今年有過無不及。整體上看供應(yīng)是比較充足的?！?/p>
需求上，可以借鑒去年的10月份，2014年10月份第三周的周備案數(shù)據(jù)為16萬方。這是2014年上半年極度低迷所造成的集中釋放，今年上半年銷售情況良好，分流一部分購買力，所以今年要超過去年單周16萬方的難度還是挺大。但整體成交交量應(yīng)該會達(dá)到2013年高峰。
聯(lián)創(chuàng)雙子星劉力群： 如今房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“白銀時代”，樓市競爭白熱化，許多房企的業(yè)績都出現(xiàn)大幅下跌。雖然部分樓盤成交火熱，但是也要看到莆田樓市中仍存在熱中藏冷的現(xiàn)象，樓盤“爛尾”、延期交房、欠薪討債、打折銷售、看多買少等等。前幾個月需求量出現(xiàn)較大透支、股市波動導(dǎo)致金融資產(chǎn)縮水等原因，已使得今年9月開局略顯疲態(tài)。莆田作為三、四線城市，庫存高壓、城市吸引力不足仍是痛點。今年樓市“金九銀十”最終成色如何，還需看后市表現(xiàn)才能有較為準(zhǔn)確的結(jié)論?！ ?/p>
莆房網(wǎng)：在成交量上漲的同時，莆田部分房企也逐漸取消優(yōu)惠措施，甚至個別樓盤房價在成交量的帶動下有所回調(diào)。在市場預(yù)期帶動下，莆田樓市是否會出現(xiàn)量價齊升局面？莆田房價走勢如何？
名邦豪苑張桂華：9、10月份，這是一個雙方需求都十分強(qiáng)烈的周期。房企熱情推貨，購房者的熱情也較為高漲，但是樓市在新常態(tài)下，更多開發(fā)商選擇的是依托于政策利好，盡量讓“量”先走，“價”并不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。不過，隨著營銷成本的投入以及去庫存周期持續(xù)收窄帶來了房地產(chǎn)市場去庫存壓力的釋放，個別房企或?qū)⒅鲃诱{(diào)高價格以擴(kuò)大盈利空間。此外，從接下來即將推出的產(chǎn)品看，高端產(chǎn)品的大量入市或?qū)⒗咂翁飿鞘凶≌恼w成交價格。
立豐左岸藍(lán)灣黃振凡：我印象中，還沒有哪家房地產(chǎn)商有取消優(yōu)惠，有也僅有階段性的減少。成交量攀升，價格持續(xù)上漲，難求一房，很顯然，這種情況出現(xiàn)的概率幾乎為0。上半年看似銷售情況良好，但也暗藏殺機(jī)，今年60家房企公布半年報平均凈利潤率僅8.4%，可見地產(chǎn)的風(fēng)光歲月已經(jīng)過去，其實從去年開始就有提“白銀時代”的概念，意思是房地產(chǎn)不再那么賺錢了，體現(xiàn)在房價上就是不再像以前那么狂漲了?！?/p>
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